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疫情下福州房地产市场将何去何从

摘要:新冠肺炎疫情下,房地产行业对于我国经济增长影响重大。为了对冲疫情防控对经济、就业冲击,多个部委共出台了若干房地产政策,地方政府更强调“因城施策”和“一城一策”,对疫情下的福州房地产市场的进行形势分析与预测,从而为房地产及购房者提供一定的建议。

关键词:新冠肺炎疫情;福州房地产

房地产行业作为影响我国经济增长的重要因素之一,其稳定性对整个社会经济运行影响重大。房地产行业体量大,上下游产业链长,若地产行业出现动荡,上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击,并极易引发金融风险。2020年初面对突如其来的新冠肺炎疫情,使得整个房地产市场受到明显的冲击,投资、销售、融资等多个指标出现较大幅度下滑。

客观分析新冠肺炎疫情时期房地产行业的发展趋势需要在坚持“房住不炒”的总体基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下,通过一系列的经济刺激手段及政策调节,精准分析房地产长效调控机制,从而为福州市的房地产市场发展提供一定的借鉴指导意义。    

一、稳定发展房地产行

全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,防范化解房地产市场风险,建立和完善政策协同、市场监管、监测预警等房地产调控体制机制,对于保持房地产市场平稳运行至关重要。

受新冠肺炎疫情影响,福州的房地产行业短期销售不容乐观,但房地产行业总体向好的趋势还是值得肯定的。商品房作为耐用品需求,需求不会消失只会滞后,在当前政策及融资双管逆周期调节下,新冠肺炎疫情短期影响有限,应看好龙头房企的优势。其次,物业管理受新冠肺炎疫情冲击反而得到社会和政府的重视,其社会价值不断得到认可和提高,行业政策及行业制度完善等多领域得到了加速推进,对优质品牌物业管理企业在口碑一直在向多重利好方向发展。

受新冠肺炎疫情影响,福州的土地市场下行、经济下行等压力大幅上升,逆周期调节手段不断出台。然而,房地产产业链在我国经济体中有着的重要影响,涉房贷款在我国贷款余额中占比超过一半,意味着土地价格是重要的信用背书,而土地出让金在政府的财政体系中占比较高。多重因素下,福州未来或将会有一系列的需求端刺激政策出台。

二、肺炎疫情下的房地产政策

为了对冲疫情防控对经济、就业冲击,到目前为止,包括央行、财政部、银保监会、证监会等多个部委共出台了若干专项通知。总体而言,中央仍然坚持“房住不炒”和“不短刺激”,即保证房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

(一)行政审批层面

各城市通过加强线上审批、加快运转效率等相关方式鼓励房企复工,维持市场供给稳定。

(二)融资层面

很多地方政府要求银行不得盲目抽贷、断贷、压贷,缓解房企资金压力,不至于发生现金流危机。

(三)土地供给层面

上海、浙江、西安、无锡等地均提出土地出让金可以延期、分期缴纳,通过合理的土地市场政策调整,推动土地增量供应,盘活存量,有效缓解土地资源的空缺。

(四)面向全社会提供资金流动性支持,具有广泛性

主要通过公开市场操作提供充足货币流动性、适当下调贷款利率及增加信用贷款等方式。具体来看,央行已维护疫情防控特殊时期流动性合理充裕,较充裕的流动性将引导资金成本有所降低,LPR利率下行,与疫情所产生的对企业现金流的影响相对冲。

继2020年2月18日央行下调MLF利率后,央行再次下调LPR利率,1年期LPR为4.05%,此前为4.15%,下调10个基点,5年期以上LPR为4.75%,此前为4.80%,下调5个基点。

2020年3月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%,均与上期持平。由于在此前的2020年3月13日,央行宣布决定于3月16日实施普惠金融定向降准,释放长期资金达5500亿元,导致市场对LPR下降预期升温,而此次LPR报价保持不变可谓超出市场普遍预期。

事实上,作为LPR报价的风向标,MLF操作利率在本月并未下调。3月16日央行开展1年期MLF操作1000亿元,中标利率与上期持平。本月MLF操作利率未变化主要受制于通胀因素。今年2月CPI同比上涨5.2%,较上月回落0.2个百分点,但仍处于高位。此外,截至2019年末MLF余额为3.69万亿元,仅占其他存款性公司总负债的1.28%,MLF利率变动除了传递货币政策意图外,对银行体系负债成本的影响相对有限。

对于下一步货币政策方向,央行货币政策司司长孙国峰近期曾在公开场合表示,下一步,人民银行将继续综合采取多种措施促进贷款利率明显下行,支持企业复工复产和经济发展。

(五)针对受疫情影响个人和企业的支持,主要包括企业营业产生的税项的减免、个人所得税的免征、企业及个人捐赠相关纳税的扣除、对部分疫情防控保障企业贷款的财政贴息等

这一方面政策主要由财政部牵头,其中亮点包括给予对疫情防控重点保障企业贷款按再贷款利率50%给予贴息、困难行业企业营业亏损结转年限延长至8年等。在坚定的调控政策下,楼市整体退热,而房企加紧发债融资,房企项目或股权转让、并购重组现象频发,房地产行业正加速调整。

目前房地产对中国经济增长的净贡献已由正转负,高房价已对整体住户部门的消费和生计形成“挤出”。目前,房地产行业中转让地产项目或股权的现象比较普遍,这里面既包括房企之间的转让,也包括非主营地产类企业所涉及的转让。大多数房企中短期对房地产行业持悲观态度,但长期看好房地产发展,而手中的项目受开发进度、公司短期发展战略等影响,大量房企通过债市或票据市场融资,房企的融资成本整体依然在高位维持,中小房企融资短板更为凸显,房企资金压力依然较大,在资金压力之下,不少房企尤其是中小型房企会寻求实力雄厚的品牌房企进行合作开发,项目并购现象也因此增多。

三、福州房地产市场形势分析

衡量一个区域,房价是会涨还是会跌,有宏观政策等方面的原因,也有很多微观上的因素。疫情是一面放大镜。它放大了开发商焦虑,也放大了买房者的焦虑。受新冠肺炎疫情影响,福州的房地产行业遭受开复工推迟、销售交易量顿减带来的收入压力。受此影响,许多房企开始通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道及时搭建“线上售楼处”,确保置业者足不出户即可看房选房。这是一种不失为非常时期的变通手段,但毋庸置疑,面对疫情,消费者没有看房和买房方面的欲望和心思,才是房企面临的核心问题。疫情一旦平稳下来,市场还是会迅速复苏,成交量层面也会出现一定程度的报复性反弹。这点类似于2003年SARS之后房地产市场迅速启动,而且考虑到一季度经济形势,相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策,这些都会对房地产市场产生一定的利好,所以也没有必要对今年的房地产行业过分悲观。

近期,有一项关于“疫情之后的购房意愿”线上调查,共收集有效调查问卷1545份。调查数据显示,近5成网友疫情期间或疫情之后有更强的购房意愿。疫情之后的房地产走势,超过5成网友认为会有所下降,逾3成网友认为会基本保持平稳,另有13%的网友看好后期楼市,认为房价会上涨。

 

据不完全统计,截止目前已有包含福州、南京、苏州、杭州等在内至少60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。伴随着“一手抓疫情防控,一手抓发展”,政府因城施策,适当放松部分政策,帮助房地产市场恢复元气,但“房住不炒”的楼市调控主基调的“红线”仍然是不可突破的,“炒房”依然是政策严控的对象。这不仅对稳定房价预期有积极作用,也将促使开发企业转变经营方式,同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处,福州1月新房价格环比下跌0.5%,预测疫情下福州的房价可能会稳中略降。

四、疫情下福州房地产发展建议

对于房地产市场而言:可以考虑可以取消售楼处,一方面可以有线上的看盘和营销,另一方面可以搞城市样板间。尽管可能有逆周期调节政策,跌了好久的房价可能也会稳住,但没有理由过分乐观。其次,重视抓品牌搞服务,首先就是把资源思维和服务思维区别开来,长期来看,企业的出路总是要依靠服务和品牌赚钱的,房地产企业的地是货如轮转,最终留下的,只有管理体系,人员和品牌。最后,以前地产企业的长期股权投资集中在资源行业,想的都是套制度红利,或者跨境配置资产,现在逐渐有人开始考虑产业链投资,想赚一些实业的钱,全产业的钱,协同的钱,这说明地产企业有希望始于开发,但不终于开发。

对于购房者而言:随着政府定调今年有信心完成经济增长目标、频频出手给房地产企业减负、利好政策不断刺激楼市,换房是遇见机会就付诸行动的基本行为。经过疫情隔离在家这段时间的体验,置换更好的房子一定会成为不少人的选择。一二手房倒挂的现象在福州也存在,卖掉高价二手房,买入倒挂的高品质新房,这就是换房的机会。对于有了二孩的刚性改善家庭,疫情过后,改善换房的迫切性更高。考虑到总价低的因素,往哪里换,肯定是往城市周边换。郊区的新盘,容积率一般比较低,好的楼盘物业配套也是相当好。对于不止一套房子的家庭来说,此时正是挥别“老破小”的绝佳时机。城中心有套房,郊区有套新房,将成为一个家庭最理想的房产配置。想换房子的,趁着房价上涨之前有限的时间差,可以考虑先下手为强。福州周边的县和闽北一带的人,习惯到福州买房子安家,城区买房限购,上街、南屿、南通等地是非常理想的选择。



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