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浅谈房地产税的作用及立法难点

摘要:近日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体质的意见》,其中,意见指出,稳妥推进房地产税立法。

关键词:房地产税  作用  立法难点

一、什么是房地产税

房地产税是一个综合性概念,是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房地产税其实就是指针对房屋和土地所征收的所有相关税费。

二、房地产税与房产税的关系

1、什么是房产税

房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆,加强对房产的管理,提高房产使用效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(1986年9月15日国务院发布国发〔1986〕90号发布,2011年1月8日中华人民共和国国务院令第588号修订),第四条,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

不过,由于我国现行的房产税有很多免征范围,所以多数人没有缴纳过房产税。

2、什么是房地产税

广义上来看,房地产税是指房地产开发、流转、持有过程中国家所课征的赋税。房地产税收体系根据课税环节不同,主要分为取得税、保有税、所得税三大类。房地产税收体系中,国际上相对更重视对房地产保有税类的征收,即狭义上的房地产税,是财产税的一种,又被称为房屋税或房产税,是指单纯以房屋及其产权、使用交易为课税对象的税种,或以房产与地产的共同体为课税物所征收的赋税。

房地产税目前在我国只是一个概念上的名称,并非一个实际税种。我们只是把所有房屋和土地相关税收统称为房地产税,并没有实际去征收房地产税。此次中共中央、国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体质的意见》中提到的房地产税就是要把一些旧有税种整合后统一征收房地产税。

由此可见,房地产税包含房产税。

三、房地产税的作用

1、增加财政税务收入

根据财政部最新发布的2020年前4月财政税务收入明细,1-4月累计,全国一般公共预算收入62133亿元,同比下降14.5%;全国税收收入53081亿元,同比下降16.7%。主要税收收入项目中,土地和房地产相关税收,契税1766亿元,同比下降11%;土地增值税1920亿元,同比下降7.7%;房产税991亿元,同比下降7.7%;耕地占用税373亿元,同比下降12.7%;城镇土地使用税741亿元,同比下降10%。

我国2020年前4个月,全国税收总收入为5.3万亿元,同比下降16.7%。其中契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税总计收入5791亿元,占总税收收入的11%。在总税收体系中,我国房产税相关的税收占比较低。

多年以来,土地出让金一直以来都是地方财政收入的主要来源,征收房地产税可以增加地方财政收入。

2、解决土地使用权及不动产权续期的问题

我们国家的土地为国家所有,我们所购买的房屋产权只包括房屋的所有权,土地仍然为国家所有,然而我们已经缴纳土地出让金,相当于已经一次性缴纳土地使用权的费用。根据我国现行规定,当土地使用年限到期后,土地要收回,房屋所有权人若想续期,理论上还需缴纳一次土地出让金。然而却遭到强烈反对,原因是一次性缴纳巨额的费用对于产权人来说压力太大,房地产税为每年征收,可在一定程度上解决这个问题。

3、抑制投资性购房

如果征收房地产税,投资性房产需要每年缴纳房地产税,就算房地产税的征收比例较低,但房产总值较高,税费也将会是一笔较大的支出,这就相对抑制了投资性购房。

4、调节房地产的供需平衡、稳定房价

如果征收房地产税,投资性房产的购入减少,房地产市场的存量将增加,供大于求,房价下降,此时购房者增多,导致供不应求,房价上涨,在一定程度上对房地产市场的供需平衡及房价起到了调节作用。

四、典型地区和国家的房地产税政策

1、香港的房地产税政策

 与房地产税相对应的,香港征收的是“差饷”、“地租”和“物业税”。其中“差饷”和“地租”是针对房产物业在保有环节征收的税款,属于财产税。物业税属于流转税,是纳税人为在香港持有物业并出租赚取利润所缴纳的税款。只持有物业无须缴纳物业税,但仍须缴纳差饷。

双重缴纳差饷的责任是香港差饷税制的特色。按照法律规定,如无其他协议,差饷由使用人缴纳,如果使用人没有缴纳,差饷物业估价署可以向产权所有人追缴;如果产权人已经缴纳差饷,产权人也可按租约条款向使用人追讨已缴款项。

差饷的税基是参考同区域类似物业于估价期间租金的市价(假设物业在指定估价依据日期作出租用途时,可取得的合理年租金),按照物业的面积、位置、设施、质素及管理水平等进行调整而计算。基于公平分配的考虑,香港差饷物业估价署每年都会更新物业的应课差饷租值。香港评估差饷的估价方法视物业单位性质及租金资料多少而定,大部分物业的估价均可参考其租金资料,但在缺乏租金资料可供参考的情况下,可通过分析有关业务的收支数据,或参考建筑成本的估价方法。

差饷的税率理论上应每年由立法会决定,而实际上,自1999年以来香港的差饷税率一直维持在5%的水平。

香港差饷税每季预缴,只有少数物业豁免,豁免差饷与否一般需要考虑的因素包括:基于社会(如坟地、火葬场)、行政(如低于订明应课差饷租值的物业单位)、政治(如领事馆占用的物业及军事用地),以及历史(如若干新界乡村式屋宇)等方面。此外,政府还有权利向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如,经济状况较差时,政府可制定一些减免措施,降低居民税赋。

总体来看,香港差饷税制的特点为:简税制、宽税基、低税率、严征管。香港差饷对所有类别的房屋,都是按照相同基准评估,且香港差饷物业估价署每年都会更新,确保公平分配。

2、美国的房地产税政策

美国在建国初期就已经开始征收房地产税,早在1792年就有4个州征收房地产税,1798年通过的财产税法就包含对房产和土地分别征税的规定。

到了20世纪初,美国各州都制定了征收房地产税的相关法规。经过长期的运作,目前已经形成较为完善的税收政策体系。全美国各州每年都要征收房地产税,房地产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。但是各州的征收标准都不同,税率在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求改变。同时,各州每年征收房地产税的频率也不同,比如有的州每年征收一次,有的州一年要征收四次。如果停止缴税,房子就属于美国政府,政府有权对长期迟缴、不缴房地产税的物业进行处置。

美国房地产税的税基是由房屋的评估值决定的,政府定期估计市场公平价格。在税率不变的情况下,评估值越高,需缴纳的税费越高。

美国房地产税税率变动较频繁,确定方法是政府用除房地产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房地产税的税率。房地产税的总税率为州及以下各级地方税率之和,一般由州税率、市县税率、学区税率三部分组成。

房屋评估值的结果主要取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估值按照市场价值的一定比例确定。

房地产的估值由两部分组成,房屋本身的价值和土地的价值,联邦政府的法律将房地产分为主要住宅、第二套房和出租房等,各类房屋根据用房性质不同,缴纳的税款也不同。

总体来看,美国政府在房地产税率制定时充分考虑居民的收入水平及消费能力,在不同地区采用不同税率,并出台针对不同人群、不同情况适用的税收减免政策,有利于增强政府政策对经济环境的适应性。

3、日本的房地产税政策

日本房地产税起源于19世纪70年代,经过数十年的变迁,最终形成目前的房地产税征收体系。日本政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政来源的之外,在历史上还曾一度将其作为调控房地产市场的政策工具。

日本的房地产税分为取得类、保有类和转让类,涉及交易和持有两大环节,以地方政府为征收主体,其中对不动产取得税由都道府县征收,持有环节的固定资产税和城市规划税由市町村征收,三者均属于地方税。日本的地方政府有较大的自治立法权,地方可依据国会产生的地方税法和内阁颁布的政策令灵活制定相应征税条例,中央对地方征税权几乎不直接干预。

保有类房地产税主要由固定资产税和城市规划税构成,全部由市町村征收。最近十年来固定资产税和城市规划税收入两者占市町村税收总额约50%,为地方政府重要财政收入。

固定资产税以土地、房屋和折旧资产的评估额作为计税依据,每三年评估一次,税率为1.4%。城市规划税的征收对象则是位于被指定为城市规划区域内的土地和房产,税率由各市町村灵活确定,最高限制0.3%,两者对符合条件的土地和建筑物均有一定的税收优惠。

日本拥有完善的不动产登记、评估和公示制度,确保房地产税征收工作的正常开展。不动产登记包括不动产登记簿登记和固定资产台账登记,分别保障了财产私有权和为固定资产征税提供依据。日本不动产评估在不同级别政府机构均设有专门的评估机构,国土交通省的公示价格成为日本评估价格体系的核心,并配备专业的不动产鉴定师,评估技术完善,此外设立评估理事会已解决评估争议问题,一定程度上保障了评估工作的有序开展。

日本房地产交易环节税包括取得和转让两大类。取得类房地产税种,不动产取得税是唯一针对房地产专门开设的税种,以都道府县为征收主体。在不动产转让环节,日本对于个人转让房地产所得,以是否持有房地产超过5年为判断依据,不超过5年的征收30%个人所得税和9%居民税,超过5年后转让仅征收15%个人所得税和5%居民税。

总体来看,日本在不动产取得、保有和转让各个环节建立起一套相对完善的房地产税制。日本房地产税制改革突出了资源有效利用的重要性,构建了资源性房地产税收体系。

4、总结

从以上地区及国家的经验来看,房地产税已是大多数发达国家的税种之一,对稳定政府财政收入有重要的作用。同时,随着整体税收政策体系的不断完善,在房地产市场运行中起到了一定的引导作用。房地产税能够提高房地产市场运行的稳定性已被许多国家证实。在我国,部分城市存量住房规模庞大,部分城市快速城镇化阶段下仍然有较多的增量住房需求,因此,针对个人自用住房持有环节税从无到有的改变将直接对市场的供求机制形成新的预期引导,从而形成新的市场供求格局,由于预期的改变,对短期成交量有可能也起到阶段性抑制的作用。

四、房地产税立法的难点

在税收公平、效率、稳定的前提下,根据新税制优化理论和低税率、宽税基、简税制、严征管的政策主张,建立宽税基、少税种、低税率的房地产税制体系是国际上共性的制度性安排的特点。借鉴国际经验,构建我国完整的房地产税收体系,优化房地产税制结构还存在以下难点:

1、在理论上如何处理房与地的关系问题

在我国城镇土地国有的制度下,收缴70年土地出让收入后的房与地的相关的税收关系如何界定,在实际操作中,征收房地产税必然带来政府与居民家庭之间的收入再分配问题,如何平衡是保证房地产税能否达到征收效果的关键。

2、房地产税牵涉主体较多,需要协调推动

在立法过程中存在纳税主体、税基、产权、重复征税、税源统计、细则制定等难题待解。例如,在产权方面,除了商品房外还有大量房改房、央产房、小产权房、经济适用房等,多种形式的住房并存。这其中商品房产权明晰、价格市场化,而其他类型的房屋普遍存在程度不同的产权模糊等问题,未来房产税的征收标准很难确定。

3、采用何种计税方式

上海和重庆试点均采用超额累进税率,兼顾社会公平,也可采用差别化税率,利用税收豁免政策合理进行二次调节,充分考虑不同群体的税负结构。各地会存在差异,也可给地方政府设定一个合理的参考区间,由地方政府根据当地房价和调控目标自行决定。

4、是否设定免征收范围

可以设定居住面积免除额,可将居民住宅免税面积适当放宽,可以避免进一步增加持有自住房群体的税负。可对大多数房地产拥有者征税,仅对公共、慈善机构等少数组织免税。

5、避免重复征税

从我国的国情出发,应合理设计房地产税制度。比如合并整合相关的税种、合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担,避免重复征税。

6、如何建立房地产税收管理体系

需要完善的财产信息管理制度,建立健全房地产登记管理制度和房地产评估制度,由政府专门设立独立的房地产估价机构,负责涉税房地产价格的公正、合理、准确估定。房地产税的合理、公平征收涉及到诸多部门的有效配合,各项行政工具的高效使用,需要进行合理的统筹推进。


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