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东莞市城市更新(三旧改造)系列政策解读

一、东莞市城市更新现状背景

东莞土地的整体开发强度已达到46.8%,土地资源日益紧张,成为制约我市发展的瓶颈。盘活利用好原有的建设用地资源,加快城市规划管控和引导下的城市更新,拓展优化城市发展空间,才能有足够的土地资源支撑未来的发展。

东莞市建设用地现状利用的特点:

1、东莞“三旧”管制特征:市镇二元、规土分离,两规不合普遍存在;

2、东莞“三旧”存量特征:集体土地量大、标图建库准入;

3、土地换效益发展规模突出,空间均质低效、城市服务职能羸弱;

4、厂村混杂、权属多样、建设用地与非建设用地共存,合法与违法杂糅;

东莞城市更新项目工作目标计划要求:

为打造品质东莞,《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》(东府〔2019〕1号 ),提出将拓展优化城市发展空间作为参与湾区建设的支撑;到2021年底,市级每年力争收储土地1000亩以上,各镇街(园区)每年力争收储1片500亩以上,东南临深片区每个镇每年力争整备1-2片1000亩左右土地。统筹盘活24000亩以上存量土地。建设20个以上“工改工”、“工改M0”项目,基本完成30个以上镇村工业园改造提升和连片出租屋改造利用项目。完成8500万㎡以上“两违”建设治理任务。

东莞市现状城市更新方式主要有三种模式:

1、单一主体挂牌招商;2、权利人自改;3、政府主导。

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其中单一主体挂牌招商模式为东莞特有,是“取消村企合作改造模式”后的创新模式,也是市场主体参与城市更新的主要途径。在该模式下,土地产权和改造权相分离,由前期服务商协助更新单元前期整理工作,并通过公开招标方式确定收购主体,且收购主体需要在限定时限(1~6个月)内收购100%不动产权益后,方可确认为成交方,并最终可通过协议方式受让更新单元范围内土地。

二、东莞市城市更新纲领性文件指引更新方向

2018年8月15日,市人民政府印发实施《关于深化改革全力推进城市更新城市品质的意见》,着力解决今后东莞城市更新定位和方向的问题,提出加快构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六大新格局,力争全方位提升城市品质。

围绕六大格局目标,重构形势下城市更新管理体系、操作体系和服务体系,突出六大创新。

以连片改造、补足短板为目标,突出更新单元的统领核心作用,构建以更新单元协调落实总规控规、公建配套按比例分担、开发强度按公建贡献适度调节的规划管控体系。

围绕更新单元规划目标,构建政府主导、市场协同的规划编制、地权重构、股权混改、资源配置和项目监管制度,创新单一主体挂牌招商和前期服务商模式,打造政府抓规划、项目找市场的公平公正公开招商机制。

以扶持实体经济和培育创新载体为重点,以政策联动为亮点,倒逼产业类、公益类改造,采取政府和市场两种手段合力引导社会资金向实体经济和创新资源集聚。

以“一次过会、全程通行”为方向,全面整合优化政府审批流程、集体表决流程、不动产服务流程,搭建便捷、高效、无死角的城市更新政务服务体系。

三、东莞市现行城市更新操作规范

1、规划技术规范

     采用政府主导改造和单一主体挂牌招商模式的,应依据更新单元划定阶段的容积率计算规则进行计算。公配用地奖励系数,依据贡献的公配类型有不同奖励系数。公配用地贡献由“拆三留一”更改为需贡献的集中用地比例最低不低于拆除范围的15%。

2、推行东莞市密度分区技术标准

改变以往“一刀切”的容积率标准,首次建立差异化管理机制,综合考虑城市生态环境、空间组团、区位条件、交通条件、配套承载力条件等因素,将城市建设用地分为三个密度级和五个密度区。地块建筑面积由基础、奖励、补偿建筑面积加和,其中地块基础建筑面积由分区密度标准结合综合因素修正系数测算所得。

3、建立前期服务商制度

    前期服务商对应完成供地之前的单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期服务商不具有收购主体的优先权,但能以前期服务商身份介入前提工作的开发商,一方面可以提前认识业主,了解其具体诉求,减少万一成为收购主体后的签约压力;另一方面对该项目提前介入了解,有利于更精确的成本核算和制定更科学的规划设计方案。

四、东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范要点

1、单一主体挂牌招商模式基本流程

按照单一主体挂牌招商模式实施改造的,基本流程包括:前期工作、实施挂牌、实施方案编报、产权注销、土地供应及入库、实施监管、验收移交。其中前期工作包括:编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府(集体)综合收益、编报挂牌招商方案。实施挂牌阶段工作包括:委托挂牌、公告和挂牌、报名和资格审核、政府(集体)综合收益报价、不动产权益要约收购、确定成交方。

2、前期工作环节中拟定拆迁补偿方案

2.1镇人民政府(街道办事处)依据拆迁补偿方案收回下属企业事业单位的土地、房屋并给予补偿,该部分不动产权益价值按现状条件下的资产评估价和新规划条件下土地使用权市场评估价中的较高者计入挂牌底价。

2.2集体经济组织可委托资产评估,综合考虑权益价值、拆迁补偿成本、组织成员意见,补偿条件纳入拆迁补偿方案,作为各类不动产权益的补偿,列入挂牌底价,由成交方兑付。

2.3镇人民政府(街道办事处)拟定补偿标准,并取得人数80%以上书面同意。补偿标准为协商基础,具体补偿条件由双方商定,四层以下可采用物业置换,四层以上给予货币补偿。

3、组建单一主体

单一主体是挂牌公告约定、收购协议的履行方和土地使用权的受让方。成交方为具体独立法人资格的公司,可直接作为单一主体;成交方成立项目公司作为单一主体;成交方为联合体的,联合体各方共同成立项目公司作为单一主体;以合作股权收购不动产权益的,成交方与被收购的权益人共同成立项目公司作为单一主体。股权混合参与更新改造是一种创新形式。利用市城市更新基金,搭建开放式社会资金参与平台,引入具备产业开发资源的大型开发企业作为战略投资者,鼓励园区、镇街、村组集体土地基金、个人跟投,形成市属国有资本控股、多元股权混合的土地整备开发格局。

4、审批流程

城市更新流程:单元划定-挂牌招商-“1+N”方案报批(前期研究报告、改造方案、征地、收地、收储、供地)-控规调整-签订土地出让合同。整合全流程审批事项,“1+N”方案报批,实行“一次过会,全程通行”,全面压缩制度性交易成本的行政审批体系,审批时间缩减一半以上,改串联为并联,一次性打包审批,提速了城市更新进程。

5、政府(集体)收益起始价的确定

5.1涉及公有资产(政府、国有企业、镇属企业资产):

地价款起始价=(新规划条件下出让地块的市场评估价-拆迁补偿评估成本-集体物业补偿成本-配套并无偿移交公共设施成本)×起始价系数

5.2涉及公有资产(政府、国有企业、镇属企业资产):

地价款起始价=公有资产市场评估价+(新规划条件下出让地块的市场评估价-拆迁补偿评估成本-集体物业补偿成本-配套并无偿移交公共设施成本)×起始价系数

5.3新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。

5.4拆迁补偿评估成本:

①宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本依据拆迁补偿方案评估确定②其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。

在项目测算的阶段,由于未真正达到项目制定拆迁补偿方案阶段,因此,条件允许的情况下与属地村委会、土地权益人沟通诉求,初步制定拆迁方案,用于项目的测算参数。

5.5集体物业补偿成本:

物业补偿成本=(单位楼面地价+单位建筑面积建安成本)×建筑面积。

操作规范中指明集体经济组织的补偿应以物业补偿为主,物业补偿占比一般不低于60%。因此,集体物业的补偿方案要确保60%以上为物业,条件允许的情况下与属地村委会、土地权益人沟通诉求,初步制定拆补方案,用于项目的测算参数。

5.6配建并无偿移交公共设施成本按工程造价评估,如涉及单一主体为政府承担的综合整治工程,按镇人民政府(街道办事处)确认的工程估算价计入该项予以扣除。公共设施成本主要是建造成本,单方建造成本可依据行业或属地政府认定的标准进行设定。

5.7公有资产市场评估价按照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价孰高为原则确定。

5.8旧村改造、“工改工”(M1、M2、W)的起始价系数不低于40%,“工改MO”的起始价系数不低于50%,“工改居”、“工改商”的起始价系数不低于70%。两种以上情形混合但能分别评估的,则分别适用不同的起始系数;两种及以上情形混合且不能分别评估的,按照土地面积占比确定起始价系数。但“工改工”(M1、M2、W)的地价款起始价结果小于新规划条件下出让地块的市场评估价20%的,以新规划条件下出让地块的市场评估价20%作为地价款起始价。

6、评估与复核

镇人民政府(街道办事处)委托有资质的评估机构进行评估并经党政班子联席会议集体决策确定地价款起始价,市自然资源部门审查挂牌招商方案时委托第二家有资质的评估机构对评估进行复核。

复核结果与评估结果相差不超过10%(差值与复核结果的比率)的,以评估结果为准;超过10%但不超过20%的,取两个结果的算术平均值;超过20%的,市城市更新管理部门委托第二次复核,取三个结果中相近两者的算术平均值。


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