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政策研究 / Policy Research

2017年政策影响下北京楼市的发展

新闻作者:国策北京 郭静  发布时间:2018-3-1 08:43:11

 2016年12月以来,房地产政策坚持“房住不炒”基调,十九大再度予以重申,显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。地方调控仍坚持收紧,并表现为二线城市继续深化、三四线城市不断扩围。从2017年3月楼市收紧政策密集出台以来,调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。为防止楼市进一步升温,一方面,二线城市开始密集调控,并将限售作为本次政策的核心聚焦点;另一方面,部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控,7月以来,有超过15个三四线城市发布了楼市调控政策。此外,中央多次表态加强房地产金融风险监管,强调对一、二线城市房地产市场应保持收紧调控态势。北京市因其特殊的政治经济地位而作为全国房地产市场的指向标,房地产市场一直以来都是万众瞩目的焦点之一,各项房地产市场调控政策的出台对整个房地产市场也产生了不小的影响。

关键房住不炒  调控政策

 

、北京出台房地产有关新政内容盘点

(一)2016年12月中央经济工作会议:房子是用来住的,不是用来炒的

2017年1月4日,根据中央经济工作会议、市委十一届十二次全会精神,北京市坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,继续坚定不移地贯彻落实房地产调控要求,加强调控工作,坚决保持房价平稳。在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

(二)2017年3月17日发布新政,“认房”又“认贷”

3月17日发布的新政中规定,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外);居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

(三)3月21日,多个银行首套利率提至95折

3月21日,16家银行的北京分行一致决定降低首套房贷款利率优惠幅度,由不低于贷款基准利率的0.9倍,调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

(四)3月22日,北京市发布公告,明确非京籍购房需连缴个税60个月

3月22日北京市地税局、北京市住建委联合发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》,对“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”加以明确,非京籍居民家庭在北京购房,需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。

(五)3月22日,发改委发布通知,要求开发商必须按报价明码销售

3月22日市发改委发布通知,要求开发商、中介应醒目公示价格,明确标示开发商名称、楼盘名称、坐落位置、车位配比率,以及每套在售商品房销售情况和销售状态、楼号、楼层、房号、每套销售总价等内容。同日,市发改委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》要求,商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。

(六)3月24日,央行等部联合发布通知,离婚1年内申请房贷按二套执行

 3月24日中午,央行营管部、市银监局、市住建委、市公积金管理发布“关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知”,进一步加严房贷的审批,无收入大学生购房原则上按二套房贷发放。针对大学生等有购房资格但还款能力有限的群体,原则上将参照二套房贷政策,不再享受首套房贷相关优惠政策;

 对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,商业银行应进一步严格住房贷款条件,原则上可参照二套房信贷政策执行;

 对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,从严防控信贷风险。根据通知,对于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。

(七)3月25日,北京市教委出台新规,幼升小将通过随机摇号的方式确定

北京市教委于3月25日深夜出台新规,今年幼升小将继续扩大多校,并通过随机摇号的方式确定,这就意味着学区住房的“一对一”将增加不确定性。同时,北京市将继续加大统筹力度,重点在城近郊区、重点项目和引进人才密集地区布局,力争两三年内,在郊区新建10所。2017年,6个城区将启动加大对一般院校精准扶持,每个城区至少选3所普通院校合并或集团化办学;两三年内,在城区新增25所,把辖区内薄弱的并入集团或与校深度联盟。2017年,城6区还将启动支持近郊、远郊区办学,帮扶15所薄弱校。2017年起,名校去北京之外的省市、区域办学的现象也将被全面叫停,除了京津冀协同发展项目外,市属未经北京市教委同意不得到外地办学,不得与房地产商合作办学。

(八)3月26日,北京发布公告,明确商办项目不得作为居住使用

3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、类项目管理的公告》,指出:

 商办类项目不得擅自改变为居住等用途;

 开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织;

 对于《公告》执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人。个人购买条件为名下在京无住房和商办类房产记录的;在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税

 商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

(九)4月3日,北京市住房和城乡建设委员会出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》,将北京国有土地上住宅平房纳入限购范围

通知规定,住宅平房出售对象为居民家庭的,必须符合以下条件之一:没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。通知表示,暂停向以下家庭出售住宅平房:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。

(十)4月11日,严查房地产类网站平台 撤下违规信息房源

4月11日,北京市住建委会同市工商局、市网信办联合约谈了15家发布房源信息的网站,对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求,各网站必须在12日24:00前撤下明显存在违规信息的房源,如包含“升值潜力无限”、“商住两用”、“学区房”、“买一层送一层”、“全款收房”等虚假宣传词汇的房源信息。同时,各网站严格按照《房地产经纪管理办法》第十四条规定,发布房源必须以房地产经纪公司名义发布,不得以“独立经纪人”个人名义发布,必须撤下所有违规发布的房屋销售、房屋租赁信息。

(十一)北京教委:过道房不得作为义务教育入学依据

4月16日上午,北京市教委正式公布2017年北京市义务教育阶段入学政策。其中明确,对于实际居住的审核,将重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查,凡不符合实际居住条件的,均不得作为入学资格条件。

(十二)4月18日,北京发布通知,严格商业办公类项目规划建设行政审批,禁止产业用地擅自改居住

4月18日,北京市住建委、市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”。3月26日前未办理施工许可证的此类项目,均需要按照3月26日本市发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证。《通知》明确,“开发企业新报建商办类项目”指全市范围内未取得施工许可证的新建商业、办公类项目。“最小分割单元不得低于500平方米”,按照单层套内建筑面积核算。开发企业擅自改变土地使用性质将被收回土地,并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。

(十三)4月20日,三部门联合下发通知,部署房地产反洗钱

4月20日,央行北京营管部、北京住建部、银监会北京监管局三部门下发《关于北京地区房地产开发企业、房地产经纪机构履行反洗钱义务的通知》,指出房地产开发企业、房地产经纪机构开展房产交易时,应履行反洗钱义务。通知要求自5月1日起,房地产开发企业在售房、房地产经纪机构在提供二手房买卖经纪服务时,应要求房屋交易当事人购房款以银行转账的方式支付,且必须使用出卖人和买受人的银行账户,通过预售资金、存量房交易资金监管专用账户进行资金支付如发生退款行为,应按原支付途径,将资金退回出卖人和买受人银行账户。确需使用现金支付的,需经由买卖双方银行账户完成,办理该业务的商业银行需按照反洗钱相关规定,对当日单笔或累计交易人民币5万元以上(含5万元)的现金缴存报告大额交易。

(十四)4月20日,法拍房纳入北京市限购范围

4月27日,北京市住建委对外发布,法院竞拍房产纳入本市限购范围,如果竞拍人没有购房资格,将无法办理产权登记。与此同时,相关部门也明确,因“3•17新政”影响导致商品住房交易无法进行的,可申请无责解约,经法院依据双方举证判定解除合同的,不承担违约责任。

(十五)6月5日,北京部分银行首套房利率上浮10%

6月5日,北京地区部分银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%;二套房贷利率仍实行在基准利率基础上最低上浮20%。据悉,新的房贷利率政策从6月5日开始执行,具体以网签日期为准。

(十六)央行、北京银监局联合发文严查“房抵贷”购房

9月5日,中国银监会北京监管局中国人民银行营业管理部联合发布《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查通知》(京银监发〔2017〕153号),为进一步巩固北京房地产市场调控效果,规范个人消费贷款和个人经营性贷款用途,北京市辖内银行业金融机构按季度就本机构个人非住房类信贷资金用途开展自查。自查业务范围包括个人消费贷款、个人经营性贷款以及信用卡透支。

(十七)9月20日,北京发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》

9月20日,北京市住建委会同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)规定,对于满足条件的群体,将通过实行政府与购房人按一定比例共有产权的方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。该办法将于今年9月30日起正式实施。


二、北京市近期有关住房政策带来影响

(一)政策调控:“组合拳”效果显著

需求端:信贷再次收紧,房贷利率上浮。继上半年限购、限贷、限价、限售和限商“五限”最严调控模式开启以来,北京市房地产市场开始持续降温,政策效果显著。到三季度,需求端仍在加码持续严密调控。9月份,多家银行先后上调房贷利率,首套房按揭利率较基准利率上浮5%-10%,二套房上浮20%,已成为银行业内的普遍情况。作为本轮楼市调控中的主力军,北京市的房贷利率连续上调了七次,从基准利率的8.5折一直调至基准利率的1.1倍。

供给端:多渠道加大土地供应,“地王”现象得到抑制。除了在需求端的发力,下半年以来,北京市还着力在供给端的政策发力。目前,北京住宅用地计划供应和实际供应均已远超2016年全年总量。Wind数据显示,2017年前9月,北京全市实际土地供应达88宗,合计供应面积达677.21万平方米,土地供应宗数较2016年全年的44宗多了整一倍,供应面积较2016年全年还多增55.50%。在规划中,2017年-2021年,北京拟供应住宅用地6000公顷,住房建设需求150万套。其中,2017年供应方案比原计划方案翻倍,拟供应住宅用地1200公顷,住房建设需求30万套。8月份以来,北京市共有产权住房建设管理、租购并举制度、集体建设用地建设租赁住房试点等举措陆续推出并正式发布,大大扩增和满足了本市的宅地供应,多主体供给、多渠道保障、租购并举的楼市长效发展机制正逐步形成。除了增加宅地供应,土地拍卖的方式也普遍采用了限房价、竞地价、竞开发商自持面积的模式,地价基本都有最高限制,“地王”现象也得到了有效抑制。

(二)租赁市场:迎利好发展期

在政策频频利好的带动下,北京市住宅租赁市场规模和增速得到了大力扩张。中原地产数据显示,受业主对高租金预期有所增加的影响,租赁市场租金价格整体呈现小幅上涨走势。其中,二手住宅租金指数2017年9月份较去年同期上升3.8个百分点;优质写字楼租金指数由2016年9月的422.8元/平方米/月小幅上涨至2017年9月的426.6元/平方米/月,实现0.9%的增长;优质零售物业空置率呈逐年下降趋势,零售物业正在向城市周边发展。随着租赁市场的启动,各路资本也纷纷涌入住房租赁领域。如电商巨头京东正式进军房地产租赁市场,形成“互联网+房地产”的新组合模式,租赁市场已成为房地产业的投资新风口。


三、总结及未来发展趋势

今年“3•17新政”及后续一系列政策出台后,高比例首付、高利率贷款以及对离婚购房、商住房等途径的严防死堵让投机炒房彻底哑火,即使是刚需,虽然总的购房成本没有增加,但首付压力也有所增大。不过,政策的稳定、市场预期的明朗、房价的回落,部分首次置业和置业升级的刚性购房需求开始理性回归,二手住宅的实际交易量、网签量都出现了稳中有升的态势,但仍处于历史低位,北京商品住宅市场的均价水平将进入稳中有降的市场新格局。与此同时,随着限房价商品房的入市,也有助于吸引刚需、首改型客群由二手房市场、环京区域向北京新房市场回流,从而拉动四季度新房市场成交量的上升。

经过一年连续的调控,北京市房地产市场已经明显降温。房地产市场量价总体止升行稳、回归理性的势头将进一步得到巩固结构性供需将得到进一步改善,租售并举格局初步形成和完善,房地产企业也将迎来新的商业布局和战略调整。业内人士指出,从目前来看政策放松难度较大,与此同时,年底各银行资金额度不足将加大资金紧缩的压力多重抑制下,预计四季度北京楼市整体仍将处于降温通道中,全年实现房价环比不增长的目标无虞。只是,在政策并无松动可能的环境下,市场的回温比较有限。至于房价,由于前期涨幅较大,目前依然还有下降空间,如果政策继续维持现有力度甚至加码,房价继续下跌的可能性仍然存在。

预计房地产调控政策将仍以去库存和防风险为主,其中房价维稳是核心。十九大报告再次提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。从中可以明显看出,未来中央高层房地产的定位将更多强调房地产自身的服务功能,而非投资属性,与之相对应,在发展思路上,预计政府一方面会加强租赁住房、共有产权住房等的建设,实现租购并举,同时,对于投资性购房将会采取保持高压的态势,保证房地产价格不出现过快上涨,以此来降低投资性购房的比例。而那些房价上涨过快的城市,必定会及时对房地产调控政策进行调整,以有效抑制房价。

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