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政策研究 / Policy Research

浅谈楼市调控多样化之城市人才争夺战对楼市的影响

新闻作者:国策杭州 张莉菲  发布时间:2018-5-1 09:31:26

前 言:2018年伊始,部分城市楼市画风就突变,兰州部分城区撤销限购变限售,合肥放松限价,南京调整人才落户购房政策,厦门明确实行差别化的调控政策。全国许多二线城市为了争夺人才,陆续出台了人才安居、购房等政策,放松对人才的购房条件,这也被视为“变相松绑政策”的信号。这种“松绑”走的是迂回思路,在保持总的限购政策不变的情况下,通过人才引进、租房落户等方式增加“符合购房资格”人群,从而刺激楼市需求的复苏。

关键字:人才引进  租房落户  楼市影响  调控政策  限购


一、人才是城市的稀缺资源

城市是由人聚居构成的,尤其是人才流入,这是当前每座城市推动经济发展“以人为本”的灵魂,世界上任何一座城市都概莫能外。人才就是一座城市的潜力和发力点,人才高地决定城市地位。

近年来,随着一线城市落户政策逐渐收紧、房价高企、生活成本上升,幸福指数下降,人才溢出效应日益凸显,原本处于第二梯队的众多“新一线”城市、二线城市迎来了争抢人才的历史性契机,可是从一线城市溢出的人才,并不会雨露均沾惠泽每个城市,二三线城市间的“马太效应”也随之加剧。这场人才争夺战靠什么吸引一线城市溢出人才,留住本地高校人才,并不是单靠几个政策红包就能完胜的,更需要城市的远见卓识和综合实力。

据统计,2017年10月至2018年3月,几个月的时间里,全国约20个城市与地区发布了引进人才的新政策,包括南京、天津、兰州、合肥和郑州等城市,其中宽松的户籍政策成为这些城市抢夺人才的重要砝码。


二、借人才之名,放松楼市调控

目前中国已形成以城市为单位的竞争格局,尤其二线城市,他们一方面要强化自身在区域的影响力,另一方面又要与同级别竞争城市暗中较劲。在资源争夺方面,人才争夺又是最基础与最重要的一环,而归属感和身份认同是吸引人才的关键要素之一。房子是中国人有家、有归属感的重要标志,并深人人心。房子在人们观念中的重要地位,使得房子不仅仅是居住环境的体现,更是个人身份的体现。根深蒂固的传统观念和强烈的家的归属感,吸引着都市生活中这样一群忠实而又执着的“买房族”,于是各地人才政策多在房子上做文章。

伴随着落户政策的宽松,首套房不限购、提供购房补贴、增加公积金贷款额度等配套政策也随之而来。梳理发现,近期多地密集发布房地产调控相关政策,主要围绕发展住房租赁市场和松绑限购为主,其中人才引进政策频出,多地将引进人才标准降低至大专。分析这一轮以引进人才为目的的落户政策,限购放松大致分为三个阶段:

① 自2017年10月开始,郑州、南京、秦皇岛等城市相继出台新一轮人才引进政策,对于符合要求的人才不再“限购”住房,可以按照规定购买商品住宅;

② 2018年元旦后,南京、东莞等城市宣布给高层次人才和特级人才提供200万~250万元的购房补贴;

③ 合肥、郑州等城市宣布中专及以上学历可以凭毕业证、学历证明直接落户。此外西安、青岛、济南等城市都相继对人才放开“限购”。


三、高知人才是城市房地产需求的主力军

人口净流入决定房地产市场长期需求,高知人才是城市房地产需求的主力军。对房地产市场来说,长期看人口,中期看土地,短期看金融。城市的人口流入,并且流入的都是年轻人和高知人群,对当地房地产提供长期需求支撑,那这座城市的房地产业就会得到推动;如果人口流入,不加快供地,该城市房价有压力;短期内因为利率或金融杠杆的调整,居民购房支出会提前或推迟。相反人口负增长,流出的是富有活力和创造力的人群,那城市的土地自然是无人问津。

是否是人口净流入城市是一家房企在布局城市方面进行决策时,最重要的标准之一。可以说,人口净流入这个因素,对房企是否决定进入某一城市占到很大的决策权重。这也是房企甚至不惜代价也要进入一线城市的主要原因。而这一轮借力房地产的人才风口,已引起不少房企瞄准红利。

据统计,近年来高学历人群购房比例上升,而中学、大专学历人群在高房价的压力下购房比例逐渐下降。以北京为例,2017年相比2016年,硕士及以上学历购房人群比例由5.5%上升至13.6%,本科以下学历的购房人群比例由7.6%下降至4.6%,比例进一步缩小。

在新一轮的户籍政策落地后,发现部分城市人口引进的门槛过低,受限购政策约束的人已经越来越少,而学历越高的人收入越高,这类人群本来都是购房的主力人群,所以很多城市的限购政策几乎是形同虚设。

为人才开放限购可谓是一箭双雕。一是为流住人才增加筹码,二是促进楼市发展。房地产这块蛋糕是各地财政都不愿错过的,所以未来一定会有更多城市对人才放开限购。未来大城市的人口结构也将呈现两大块,即:原住民+人才。

假如二线城市普遍为人才放开限购,从本科起步,甚至将标准降低至大专、中专学历,其楼市将逐步呈现一线化特征。因为一线城市要若干年社保后方可购房,且只对顶尖人才开绿灯,而二线城市政策更加友好,所以二线城市对本科这个级别的人来说会有更大的吸引力。但一线城市、热点城市的土地供应少,二线城市房价赶上一线城市、热点城市的可能性不大。


四、楼市调控多样化

楼市长效机制加快推进,由“一刀切”转向“一城多策”,调控多样化。

不难发现,热衷于人才争夺战的二线城市恰好也是去年以来国内房地产调控的热点城市,其人才政策在很大程度上不见得只是为了吸引人才,而是为吸引购房者,是变相给楼市曲线松绑。由于部分地方政府的土地出让金收入大幅下滑,不排除其利用吸引大学生落户等人才新政,以达到扩大本地区购房群体、变相刺激楼市的目的。

观察任何房地产政策的变化,都要放在现实经济的形势之下。对于正在大力吸引人才、强化基础设施建设,承接产业转移和回流农民工,推进城镇化的二线城市来说,吸引人才在楼市层面的直接意义则是吸引购房者,而限购最大的问题,就是“一刀切”的行政干预,将改善型需求错杀,进而造成楼市需求萎缩。

既要给整体经济带来增长,但又要防止房地产泡沫,政策制定者要找到其中平衡点。在目前房地产市场区域分化的情况下,除一线和少数热点城市以外,由于行政干预色彩浓厚,作为短期调控措施的限购,只有在楼市情绪高昂甚至失控的情况下才会祭出,通过在市场和投资投机需求之间搭起防火墙,迫使市场被动降温。当市场开始降温,或资金面控制等强力措施跟进并明显奏效后,限购则可以适时微调。

在各地放松人才落户限购政策的同时,“房住不炒”、“租购并举”、“多主体供应、多渠道保障”等长效机制的建立正在层层推进、加紧落实当中。

该放松的放松,该收紧的收紧,这就是差异化和精细化调控。降低落户门槛的南京、松绑人才限购的武汉,其政策基调与规范限价政策的合肥、部分城区撤销限购变限售的兰州类似,只是轻重程度不同。在部分地方政府楼市库存上升、土地出让金收入下滑明显等大背景下,不排除一些地方利用吸引大学生落户等政策,达到扩大购房群体数量、变相刺激楼市的情况,对这一现象需要予以高度警惕。

一个城市要吸引人才,但更要留得住人才。一方面要找准自己的定位,将当地的比较优势发挥出来,做大做强产业链,为人才创造更多发展机遇;另一方面则要创造良好的教育、医疗、营商环境及城市环境、居住条件等,让人才能够在这些城市扎根。

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