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杭州公证摇号购房细则出台对杭州楼市的影响

新闻作者:国策杭州 陈静  发布时间:2018-7-1 10:15:23

要:针对杭州房地产市场出现的价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等一系列违规行为和市场乱象,2018年4月4日,杭州市正式出台了《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求自2018年4月4日起,市区范围(包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、下沙、之江、萧山、余杭、大江东、富阳、临安)内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,应采取公证摇号售房,办公、商业等非住宅可不实行公证摇号销售。

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一、《通知》出台后的影响

公证摇号购房在一定程度上确保了买房的公平性,也吸引部分不打算买房的人群加入到摇号者的行列,同时也加大开发商对市场的观望程度。

1、购房者视角

《通知》指出,房地产开发企业是商品住房销售工作的实施主体,应一次性公开销售所有准售房源,并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜。这一规定无疑对于刚需购房者来说是一利好消息,相较于《通知》出台前的乱象,购房者购得新房的几率大大提高,这就促使短期内很多刚需购房者由二手房市场流至新房市场。公证摇号购房同时也吸引更多的人群参加摇号,甚至出现组团摇号,虽然《通知》强调,房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致,且中选后放弃选房、购房达二次的家庭,自放弃选房、购房之日起3个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记;中选后放弃选房、购房达三次(含)以上的家庭,自放弃选房、购房之日起6个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记,但仍有很多投资客或不打算买房的人群参加摇号,摇号人数增加,刚需购房者中签的概率也将大大降低。

2、开发商视角

至2018年2月末,杭州商品住宅库存仅有298万平方米,杭州商品住宅的去化周期仅为约2.9个月,政府向市场提供体量不小的土地,但并没有在商品房市场形成真正的供应,主要原因是地价较高使一些项目在严格的预售证价格管理下,多数开发商都是囤地不开发,等政府放松预售证管理、房价上涨后,再去开发和销售。

《通知》出台后,开发商也都在观望,先看看新房市场的反应,再确定推盘的速度和时间,且房企失去了摇号选房的主导权,为了增加快速回款而设置的不同等级优先顺序被打破,资金回笼问题将会浮现。

3、楼市影响

《通知》的出台及目前一、二手房价格倒挂,在二手房价格高出很多的情况下,很多刚需购买者会选择尝试去买新房,短期内会对二手房市场有一定影响。但长期来看,开发商可能放缓领取预售证速度也在一定程度上影响房地产市场的格局,如果新房供应跟不上或者摇号难度特别大,部分需求仍会回到二手房市场中。摇号新规对未婚人士不优先,导致不少年轻的刚需购房者先选择酒店式公寓自住,再择机摇号选房置换住宅,近期酒店式公寓市场相对较好。


二、摇号楼盘介绍

2018年4月10日,出现了杭州市“第一摇”——西溪湿地旁边的万科和家园臻园,紧接着出现了杭州“第二摇”——未来科技城的融创金成·未来海,杭州“第三摇”——大江东的旭辉宝龙·东湖城(备案名:大境东湖城),杭州“第四摇”——萧山区首个摇号楼盘融创东麟府。下面简单介绍下杭州摇号楼盘:

1、和家园臻园

和家园臻园,共1幢,房屋套数180套,建筑面积15912.62平方米。房源精装修均价40500元/平方米,其中装修标准4000元/平方米。

项目销售将提供总房源量40%的比例,供“无房家庭”优先摇号,贷款事宜按照银行和公积金信贷政策执行。

臻园180套房源,最终有438组客户符合购买条件并成功登记,参与摇号,其中无房家庭157户。房源数和摇号客户数之比为180∶438,购房者买到房的几率约在40%左右。

摇号分三轮进行,首轮摇出“无房家庭”优先入围户数(即72户),但不确定选房顺序;

第二轮摇号中,首轮摇号未入围的无房家庭与非无房家庭共同摇号,摇出剩余入围户数(即108户),但不确定选房顺序。同时摇出未入围家庭的轮候顺序;

第三轮摇号中,前两轮摇出的入围家庭共同摇号,摇出选房顺序号。

2、未来科技城的融创金成·未来海

未来科技城的融创金成·未来海,项目共6、7号楼2幢房源,6号楼共18层,7号楼共9层,房屋套数88 套,户型建筑面积在137方左右,房源精装修均价为25699 元/平方米(装修标准 3000 元/平方米)。

项目销售将提供总房源量30%的比例,供“无房家庭”优先摇号,贷款事宜按照银行和公积金信贷政策执行,项目接受首付三成及公积金贷款。

未来海周边精装二手房成交价格在25000-28000元/㎡。相比一手房价格,倒挂情况不是很明显。

3、旭辉宝龙·东湖城(备案名:大境东湖城)

旭辉宝龙·东湖城,项目为26、30号楼2幢的房源,共计180套房源,其中3套为样板间,实际参与摇号的房源为177套。房源为精装修,备案毛坯价格在11000-14000元/平方米,户型建筑面积为87、89、125平方米,装修标准3500元/平方米。

项目提供了总房源量 40 %比例的房源,供“无房家庭”优先摇号,即首轮摇号摇出“无房家庭”优先入围户数71户,贷款事宜按照银行和公积金信贷政策执行。同时,每个家庭(包括配偶及未成年子女)或非家庭成员共同认购一套房屋的仅能登记一次,且需要提前准备意向金人民币40万元。

旭辉宝龙·东湖城单价在“1”字头,是目前杭州市场上少有的万元盘,多数小户型的建筑面积房源的总价在150万元以内,最低124万,4成优先无房家庭,同时,需要提前准备意向金人民币40万,成为很多刚需购房者的优选。

东湖城北侧是已经交付的浪琴湾,浪琴湾的二手房价均价在15000-20000元/平米之间,一、二手房的价格倒挂并不严重。

4、融创东麟府

融创东麟府推出9、10、17号楼3幢房源,共144套,建筑面积15520.38平方米,装修标准3200元/平方米,户型建筑面积90-144平方米均价17000元/平方米,建筑面积144平方米以上均价17800元/平方米,其中精装修标准为3200元/㎡。

项目推出住宅房源144套,30%比例倾斜“无房家庭”,即首轮摇号“无房家庭”优先入围户数43户,贷款事宜按照银行和公积金信贷政策执行。但意向购房者需要提前准备60万元现金存款证明(银行活期、定期存款证明或存折复印件,核对原件),另外东麟府在公示中特别对项目未来付款日期有所设定,购房家庭需于成功选房后2日内付清相应比例房款;如无法按期付款的,视为放弃购买,开发商有权将该房屋另行出售。

前两个摇号楼盘,分别是万科、融创旗下的项目,均为品牌开发商,均为偏自住、改善型的项目,均未设置首付门槛,且均提供不低于总房源量 30 %比例的房源,供“无房家庭”优先摇号。后两个低价盘的入市,让刚需购房者看到了希望,但开发商均设置了很高入围门槛,也让部分刚需购房者望而却步。虽然《通知》的出台在一定程度上对刚需购房者较为有利,但是开发商会设置什么样的购房条件,后续走势能否按照预期的方向发展,仍待观察。


三、结语

习近平总书记在党的十九大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。杭州市《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》的出台,是杭州针对房地产市场出现的价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等一系列违规行为和市场乱象出台的监管政策,为实现对房地产市场秩序的长效监管。

《通知》中对“无房家庭”的倾斜,对开发商在公证摇号实际操作过程中的约束,及对中选后多次放弃选房的家庭的惩罚措施,都在一定程度上确保了买房的公平性,维护了正常的房地产市场秩序,有利于房地产市场长期稳定的发展。

《通知》中也存在一些疑问,例如:没有明确房企一次要拿出多少房源来照顾无房户、意向客户登记数怎么确定等,存在的问题尚待实际操作发现,并根据具体问题提出切实有效的解决办法。


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