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政策研究 / Policy Research

浅析长沙“6.25”新政对长沙楼市的影响

新闻作者:国策长沙 陈红亮  发布时间:2018-9-1 10:40:32

摘 要:7月23日晚,湖南省住房和城乡建设厅引发了《关于进一步稳定房地产市场的通知》,通知为防止炒房客流入地级市做出了相关规定,标志着湖南省区域进入了全面调控阶段。本轮调控打击了开发商捂盘行为及炒房客的信心,土地和房屋供应增加,供求双方心理调整,购房者在全装修、大户型上的选择性更多,在严峻的调控形式下,短期内楼市将保持平稳的态势,下半年刚需购房者迎来好时机。

关键词:新政  长沙楼市  市场监管  影响


一、政策出台背景

自2017年以来,长沙房地产调控工作紧紧围绕习近平总书记提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”指示精神和国务院“控房价、防泡沫、防风险”的总体要求,先后出台了3.18、5.20、8.21(人才新政)、9.23四轮调控政策,期间也出台了住宅用地“限房价、竞地价”政策,加快在建商品住房入市销售办法,实施新建商品住房摇号销售措施,商品住房销售实行差别化调控措施等系列文件,完成了从鼓励去库存到“五限”政策的全面升级。纵然调控政策严峻,但长沙房地产市场仍然存在着少数开发商捂盘惜售、不良中介哄抬房价、投机炒房等不良行为。


二、政策解读

2018年6月25日,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违纪违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。(30个城市名单:北京、上海、广场、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。) 为保障刚需购房需求,遏制投机炒房,维护房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展,长沙市根据“因城施策”的管理要求,长沙市人民政府办公厅于6月25日印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)。内容主要包含长沙政府对于房地产供给管理和需求管理的两种手段。

1、供应端:加强项目监管,加快房源入市;严格落实年度土地出让计划,优先保障住宅用地供应。

(1)为了打击捂盘惜售行为,有效增加住房供给,要求全面建立在建楼盘清单,按项目节点加快商品住房入市。在建楼盘已达到预售条件的,必须在30日内办理预售许可;已办理价格监制的,必须在20日内办理预售许可;已办理预售许可的,必须在10日内一次性对外公开销售。同时,坚决加大对捂盘惜售企业查处力度,情节严重、影响恶劣的,一律纳入“黑名单”管理,暂停其(含集团公司、母子公司)项目手续办理和参与长沙土地竞拍。

(2)为了整治囤地惜建行为,促进释放潜在供应,要求全面清理闲置土地,加强对已供土地未开工项目的清查督办。严格落实年度土地出让计划,优先保障住宅土地供应。住宅用地供应实行商品住宅用地和安居型住宅用地挂钩,安居型住宅用地占比不少于60%,且优先供应首套刚需购房群体,采取限房价方式供地,以此加大土地供给,切实稳定市场预期。

解读:本次政策从根源上加强管控,稳定市场预期,在短期内解决长沙现有的一房难求的市场现状,缓解供不应求矛盾,通过中长期稳定住房土地供应,盘活闲置土地,达到增加中长期楼市供应量,优化供给结构的效果,稳定房地产市场预期,预防楼市过热现象。

2、需求端:进一步加强商品住房(含新建商品住房和二手房)购买资格审查,限购限售限贷再升级。

(1)限购升级:本地户籍、非本地户籍、新落户、新离婚、企业、父母投靠、未成年人、大学生限购均加码;

(2)限售升级:住宅限售加码至4年,企业限售5年;

(3)限贷升级:公积金购买二套首付6成。

解读:此次政策限购全面加码,保障刚需性需求,防止落户炒房,限购持续升级。限购方面针对长沙市现有宽松的落户、制造机会落户甚至造假落户来购房炒房的途径和行为,《通知》将购房条件与落户条件适度分离,形成阶梯状的住房需求,缓解需求过于集中带来的投机炒作压力。其次,堵塞炒房漏洞,针对企业购房和部分家庭通过离异来获得购房资格等问题,《通知》规定,夫妻离异情况,在2年内买房,按离异前家庭总套数评估限购;企业、在校大学生、未成年人无购房资格;父母随子女迁居,限购一套,落户两年才可单独购房。限售方面增加持有年限才可转让,抑制短期炒房行为;限贷方面则在商贷的限制基础上,增加了公积金贷款限制,增加炒房成本。

3、市场监管:加强市外迁入人员户籍管理,严禁销售炒作,充分发挥税收对市场经济的调节作用

(1)严格户口迁入政策和落户政策,实行“一房一户”,租房落户、务工落户、投资兴业落户等须提供就业证明且在本市连续缴纳12个月个人所得税(或社会保险)。严审把关,从严查处户口迁移中的违法违规行为。

(2)对参加楼盘摇号的人数进行有效控制,优先限购区域内首套刚需购房摇号、购房。严禁房地产开发企业以任何形式蓄客和收取认筹金,在取得预售许可证前严禁以任何形式组织认筹活动。严禁捆绑销售、变相涨价等违规销售行为。

(3)对长沙市限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整。市区(含望城区、高新区)、长沙县其他个人转让住房个人所得税核定征收率由1%调整为2%,非住房个人所得税核定征收率由1.88%调整为2%,自7月12日起施行。此次公告对其他个人转让住房的核定征收率明确为:市区(含望城区、高新区)、长沙县2%;浏阳市、宁乡市1%;对其他个人转让非住房的核定征收率明确为:市区(含望城区、高新区)、长沙县2%;浏阳市、宁乡市1.5%。其他个人是指自然人,不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业的自然人投资者。


三、解读

加强市场监管,进一步对于可能存在的外来炒房客进行严格监管,另一方面,加大了对房地产企业的监察,优先刚需购房,遏制房企不正规操作,通过税率调整通过成本的扩大来遏制炒房行为。


四、政策影响及分析

据不完全统计,新政一个月内共计有40次开盘,相对于新政前新盘开盘基本保持90%的去化率来看,新政后虽个别优质楼盘仍然保持100%去化率,但整体市场开盘去化率持续下跌至约60%-70%。据克尔瑞统计,新政后四周,内五区商品住宅共计供应72.2万方,成交约87.6万方,供求比0.82,新政后如天健城、珠江好世界等均为纯新盘,同时也有如振业城等多年未售楼盘的开盘,从供应上看开发商在重压下持续放量。随着供应增多和限售政策严格,需求者在有更多的选择的同时也要考虑一步到位。

 


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