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新版《房地产估价规范》应用探讨

新闻作者:  发布时间:2016-1-11 09:31:04

时隔16年后,新版《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)(以下简称“规范”)于2015121日正式实施执行了,本文就其中的部分内容发表一些自己的看法。

首先我们谈谈这个规范的地位。按照标准的适用范围,我国的标准分为国家标准GB行业标准(HB)、地方标准DB企业标准(QB)四个级别,本规范的“GB/T”推荐性国家标准。是按此类分法的最基本标准,要求是相对最低的,其余标准的严格程度均在此标准之上。

下面就规范中部分内容谈一下自己的理解。

(一)规范4.3.2“收益法估价时,应区分报酬资本化法和直接资本化法,并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时,应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时,宜选用持有加转售模式。

4.3.4选用持有加转售模式进行估价时,收益价值应按下式计算:
V=Ai/(1+ Yii+ Vt/(1+ Ytt

   式中:V-收益价值(元或元/m2);

    Ai-期间收益(元或元/mZ);

    Vt—期末转售收益(元或元/m2);

    Yi—未来第i年的报酬率(%)

    Yt——期末报酬率(%)

    t-持有期(年)。

这是持有加转售模式最简单的公式,在本规范用词说明里关于“宜”的说明如下:表示允许稍有选择,在条件许可时首先应该这样做的正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”。这里我们姑且可以认为是优先选用,也并非是强制使用。这个新的改进确实给收益法评估带来了新的思路,也从一定程度上规避了我们常用的等比递增模式或者分段求取模式的弊端。不过笔者认为这种模式的理论性强于实践性,在房地产估价师考试时就经常出现此类模式的考题。按此模式的逻辑,我们是在用一个未来时点的价值来求取当下价值时点的收益价值,难道未来时点的价值比当下时点的价值更容易获取么?或者说估价师既然连未来时点的价值都能知道,那么当下时点的价值岂不是更容易获得么?不可否认,收益法中每种模式都有一定的弊端,比如递增递减模式中剩余二三十的收益期一直按一定的比例递增递减下去其实是不太符合市场规律的,或者说二三十年后的市场状况是很难预测的,我们设定未来二三十年后还是按现在的比例递增递减是有些说不过去的。不过我们会在报告的假设限制条件里设定上诸如“物业经营期限内保持现状且持续有收益,且假定租金收益每年按固定比例递增”此类的假设,假设成立是估价结果成立的基础。总之能得出经得起市场检验的结果的才是王道,每种模式都有其弊端,但一个收益模式也只能在带有一定假设限制条件下得出唯一的结果,模式合理与否的唯一检验标准就是市场,我们只需选取能得出最贴近市场价值的模式即可。

(二)规范2.0.6“当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时,应按下到规定确定估价所依据的用途,并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制:

    1政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的,应按其认定或处理结果进行估价;

    2政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的,应按下列规定执行:

    1)登记用途、规划用途之间不一致的,可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途;

   2)实际用途与登记用途、规划用途均不一致的,应根据估价目的确定估价所依据的用途。”

规范对我们在实际工作中经常遇到的此类问题给了方向性的指引。2.0.6.1此条肯定了在对估价对象用途的认定上政府或其有关部门的权威性;2.0.6.2此条对我们估价中艺术性的处理做出了指引。笔者认为在对估价对象用途的认定上我们是需要优先选择政府或其有关部门的文件的,在实际工作中这是一个必要的优先流程,即是在实在无法找到政府或其有关部门对估价对象用途认定或处理的文件的前提下方可按照2.0.6.2条的方式认定,对此可在估价报告假设限制条件中添加“经注册房地产估价师及估价委托人向政府及其他有关部门了解咨询仍无法确定估价对象用途,故本次评估依据XXX设定估价用途为XXX”此类的说明。

而关于2.0.6.2此种情况下用途的设定,则需估价师结合估价目的与估价委托人或金融机构(客户经理及风控)多方沟通后,努力促成多方意见的统一方可确定。

例如实际工作中经常遇见一层临街住宅用作商业的情况,此类项目的评估一般有三种处理方式。

1、证载用途为住宅,其合法产权为住宅用途,依据估价的“合法原则,按住宅用途评估

2、根据估价的“最高最佳利用原则,应以估价对象的最高最佳利用为前提进行,定其最高最佳用途为商业,按商业用途进行评估;

3、考虑估价对象实际产生的收益高于住宅,但房地产价值与周边同档次住宅、同地段商业不能等同,价值应介于住宅、商业用途之间

三种处理方式都有据可循也各有缺陷,那么此种情况下就需要估价师结合估价目的并与估价委托人或金融机构(客户经理及风控)多方沟通后,最终确定一个多方都能接受的处理方式即可。关于此类用途的认定是个很值得探讨的问题,但因于本文主题关系不大,在此就先不探讨该问题。

(三)规范4.2.5可比实例及其有关信息应真实、可靠,不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘,并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

此要求已经在土地估价中有了明确的要求,本规范也将此要求纳入房地产评估的范畴,此要求有助于我们得出更加客观公正的价格,也有助于我们更好的对估价委托人进行解释说明,但也大大的加大了我们的工作量。笔者认为一方面我们需要按规范要求仔细查勘可比实例,一方面由于工作量的增加,在收费方面也应该严格把关,不轻易降低评估收费。《国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知》 (发改价格[2014]2732)也放开了房地产估价的收费,实行市场调节价。我们在实际工作中应严格按规范要求,避免给外界造成估价就是现场拍照回去套模板写报告的不良印象。我们的收费是对得起我们的专业服务的,既然提供了专业的服务,收费也没必要自降身价去打过多的打折。这也才有助于行业的健康发展。

新规范的使用,给我们提供了方向性的指引,在实际工作中我们应以规范为基本方针,并将科学与艺术相结合,更好做好房地产评估相关的工作。


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