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“沪九条”新政内容及相关解读

新闻作者:  发布时间:2016-4-22 09:31:58

3月25日上海市政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》的通知,该通知也被市场成为“沪九条”。

“沪九条”明确进一步强化房地产市场监管,规范从业行为,严肃查处违法违规行为。依托全市统一的商品房预售许可信息管理系统和商品房销售合同网上备案系统,加强商品房预销售管理,防止捂盘惜售。按照本市存量房经纪合同和交易合同网上签约制度,强化房产中介机构和从业人员管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加大执法力度,依法查处房地产开发企业和房产中介机构相关“捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为的,并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

“沪九条”要求从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。针对连续缴纳满五年,补缴行为不符合政策。企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。同时,为进一步规范交易行为,限购审核将前置至交易备案环节。国策评估认为严厉的限购政策能将部分购房需求限制住,并引导到租赁市场。

新政强调从紧实行差别化住房信贷政策,加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。房地产信贷政策坚持“认房不认贷”原则,严格实施差别化住房信贷政策。凡目前在房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的,无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清,均执行差别化信贷政策。其中普通商品房的的定义须同时满足以下条件:①五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;②单套建筑面积在140平方米以下;③实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。此项政策导致购房所需现金流和成本的大幅上升,将会抑制部分改善型购房需求。

另外新政提出进一步加强公共租赁住房和共有产权保障住房的供应管理。特别是多渠道筹措人才公寓住房,鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房),向职工出租。开展新一批次共有产权保障住房申请受理。

根据《若干意见》,上海还将建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制,由市住建委定期发布本市房地产的商品房土地供应情况。加大住房用地供应力度,提高中小套型商品住房供应比例。加快旧区改造和“城中村”改造,着力扩大符合政策的住房困难群体受益面。

一方面通过限购政策、差别化信贷政策等措施抑制公众对房地产市场的需求,另一方面采取加大住房供地力度,提高中小套型商品住房供应比例,加快旧区改造和“城中村”改造,扩大符合政策的住房困难群体受益面等一系列政策在供给侧发力,从而改善供求关系,使供求关系趋于平衡,降低房地产市场的非理性热度。

本轮政策中,均涉及禁止运用资金杠杆付首付。“沪九条”明确指出,严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为,开展专项整治。

新政的主要目的意在强调住宅的自住功能,打击投资投机。对于已有房屋再需要买房的上海户口,提高首付,旨在留下通过房屋置换后的资金加上自有资金的“实力买家”入场购房,挤干投机投资的水分;对于外地户口的购房需求,购房社保年限的提高,意在过滤中短期、稳定性相对较差的外地客群,控制涌入上海住宅市场的资金,为上海楼市减负。

“沪九条”发布当天立即执行,没有给予市场更多的缓冲空间。从市场反应来看, “沪九条”限购条件的升级、二套首付比例的增加等因素而出现“退房潮”、“违约潮”。另一方面,政策拐点出现,恐慌性入市的心理预期将发生变化,观望气氛不可避免,短期交易难度增加,市场将迎来政策消化期。在新政实施的前一天,3月24日当天一手房的成交量:1706套,这个数字相比去年同时段的平均水平,猛增10倍。集中成交透支后续力量,未来交易上的顿挫将是大概率事件。国策评估认为调控政策的效应将会逐步释放,上海楼市有望趋于平稳。

从政策角度看,未来的政策方向将不再是单向宽松,而是改变为双向的“托底盖帽”(一方面,是为最基本住房保障“托底”,并“盖帽”抑制过度投机导致的房地产价格过快上涨)。从而使住宅房地产市场趋于平和而不再是非理性热度。现阶段,住宅商品房市场仍处在政策消化期。由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支,接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性,从趋势的角度来看,预计二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。



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