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《资产评估法》对评估专业人员的影响

新闻作者:  发布时间:2016-8-30 09:33:06

    2016年7月2日,《资产评估法》经十二届全国人大常委会第二十一次会议投票通过,将于2016年12月1日正式实施。《资产评估法》的出台,涉及土地估价、房地产估价、资产评估、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估六大专业类别,也必将对各评估行业的评估专业人员产生深远影响,本文仅从房地产估价师的角度出发,将《房地产估价规范》与《资产评估法》进行比较,分析《资产评估法》对评估专业人员的影响。

    一、评估专业人员的界定

《房地产估价规范》要求从事房地产评估活动的是房地产估价师,从与该规范相匹配的《房地产估价基本术语标准》中也可以得到体现,该术语中仅有房地产估价师和注册房地产估价的解释,再无其他从业人员,而《资产评估法》第2条、第8条,明确指出评估专人员,即评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员均可从事房地产评估活动、出具评估报告、提供专业服务。

该法首次明确了具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员(即估价师助理)的法律地位,扩展了评估专业人员的范围,为评估行业的发展注入了新的活力。

   二、 参与项目的评估专业人员

    《房地产估价规范》要求受理估价委托后,至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价,而《资产评估法》第24条要求:对受理的评估业务,评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。第28条要求:评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办。

    笔者认为这至少有两层意思,一是评估机构受理评估业务时,要先区分法定评估业务和非法定评估业务,再安排参与项目的评估专业人员,对非法定评估业务,可根据项目规模、难易程度、完成时间等自行安排参与项目的评估专业人员,自行决定参与项目的评估师数量(可以是0),但对于法定评估业务,即涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的,必须安排两名及以上相应专业类别的评估师参与。二是对于非法定业务,参与项目的评估专业人员并未要求一定是相应的专业类别,也就意味着如果一个评估机构同时具有房地产评估、土地评估、资产评估、保险公估等多个资质,也可以安排其他专业类别的评估专业人员从事房地产评估业务。从这个层面上来讲,《资产评估法》在顺应评估机构专业化、多元化发展的道路上走在了前列,也要求评估专业人员向多元化发展,提升自己的专业水平,适应行业发展的需要。

   三、 评估资料的核查和验证

    《房地产估价规范》要求对搜集的估价所需资料应进行检查,而《资产评估法》第13条要求:对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证;也就是说评估专业人员一定要确保估价资料的真实性,现估价报告中对估价资料真实性的一般性假设及免责性条款在新的《资产评估法》出台后将不再适用,强化了评估专业人员在资料核查和验证方面的责任。

    四、评估报告签名及盖章

    《房地产估价规范》要求估价报告经审核合格后,应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章,而《资产评估法》第27条要求:评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章,评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任;第28条要求:评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办,评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师   签名并加盖评估机构印章。

    也就是说,对于非法定评估业务,具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员也具有报告签字权,同时也需依法承担责任。《资产评估法》提高了评估从业人员的法律地位和社会地位,当然也对评估从业人员提出了更高的要求,除提高专业水平外,还需加强职业道德、法律意识等。

   五、 法律责任

    《房地产估价规范》对评估专业人员的约束仅是从职业道德层面的,而《资产评估法》将其上升到法律层面,根据第44条:同时在两个以上评估机构从事业务的、允许他人以本人名义从事业务,或者冒用他人名义从事业务的、签署本人未承办业务的评估报告或者有重大遗漏的评估报告的将由有关评估行政管理部门予以警告,可以责令停止从业六个月以上一年以下;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,责令停止从业一年以上五年以下;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    这条规定将对两种评估专业人员产生重大影响,一是主动挂靠类,即评估专业人员所在机构拥有相应专业资质,但仍将注册证书挂靠在其他评估机构;二是被动挂靠类,即评估专业人员同时具备多个资格,如房地产估价师、土地估价师、资产评估师、保险公保师等,而其所在机构并不完全具备相应资质,只能将注册证书挂靠在其他评估机构。《资产评估法》出台后,无论是哪种挂靠行为均不合法,评估专业人员只能选择一家同时具备多种资质的评估机构从业。
    总之,《资产评估法》实施后,评估专业人员都将面临新的机遇和挑战,我们所要做的、所能做的就是练好内功,注重专业性的同时也要多元化发展,以上仅是笔者的理解,可能会略失偏颇,期待大家的共同讨论,更期待《资产评估法》实施细则的出台。



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