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政策研究 / Policy Research

杭州重启限购政策——2016新篇章

新闻作者:  发布时间:2016-11-16 09:52:05

过去一段时间,杭州房地产市场可以用“疯狂”两字形容。尤其G20后,市场热度进一步攀升,杭州市房价跳跃式快速上涨,大量投资需求涌入杭州房地产市场,形式一度引起刚需恐慌进而被迫入市。

此次房地产强劲反弹与低利率、金融过度支持有密切关系,因此,出台有效的限购限贷政策防止房地产泡沫化已成当务之急。

G20后,杭州房地产市场疯涨引起广泛关注,政府很快重启了限购政策,且在10天连出打调控组合拳。连续出台限购、限贷、停止购房落户等政策措施缓减短期市场过热的压力。

一、杭州重启限购

2014年8月杭州取消限购政策以来,首次启用限购政策。据了解,2016年8月杭州房价均价超越了2013年创下的历史最高点,房价均价为1.8万元/㎡左右,且继续攀升。适当的限购政策出台刻不容缓。

1、政策内容  

杭州市住房保障和房产管理局2016年9月18日发布杭州市实施住房限购的通知,杭州市发布了房地产限购政策。新政策将于9月19日起,在市区范围内,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。具体内容如下:

(1)限购对象:在市区限购范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。

(2)限购住房:包括新建商品住房和二手住房。

(3)限购范围:上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区。

(4)限购时间认定:新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

2、政策分析

本轮限购政策的关键词是“拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭”。根据9月19日前实行的落户政策,在杭州买房还是可以按要求落户的,那么外地人就可以买一套房落户杭州,然后无限制购房。

该限购政策没有限制杭州户籍购房,暗藏了较大的漏洞,限购政策落地不痛不痒。此番限购不能较好地缓解短期市场过热压力,并有效控制非理性上涨的趋势。

二、升级调控

为维护杭州房地产市场持续健康发展,9月19日杭州启动限购不到10天,马上升级调控。

1、政策内容

据杭州市住房保障和房产管理局官网消息,杭州市9月28日起同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户,三箭齐发维护杭州房地产市场持续健康发展。9月27日前已签的合同,仍按原政策执行。公积金贷款和商业贷款二套房首付款比例均调整为不低于50%。具体内容如下:

(1)购房入户政策:自2016年9月28日起,在杭州市区范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停实施购房入户政策。2016年9月27日前已在网签平台签订商品房买卖合同或二手房转让合同的购房人,仍按原政策执行。

(2)公积金贷款政策:自2016年9月28日起,在市区限购范围内,职工家庭拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款,再次申请公积金贷款购买普通自住住房的,公积金贷款首付款比例由不低于40%调整为不低于50%。

(3)商业性住房贷款政策:自2016年9月28日起,在市区限购范围内,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例由不低于30%调整为不低于50%。

另:政策同时明确,公积金贷款和商业性住房贷款本次调整未涉及的其他事宜,继续按照现行差别化公积金及信贷政策相关规定执行。

  2、政策分析

本轮限购、限贷政策是杭州之前限购政策(9月19日起实行)的升级和补充。之前的限购政策没有限制杭州户籍购房,暗藏了漏洞,本次政策恰恰是个补充。

另外,此前购房者主要是二套购房者首付3成为主。购房贷款门槛低,催生了较大的购买力,同时也蕴藏着金融风险。此次限购限贷政策对杭州户籍购买二套房贷款进行了限制,降低了购房杠杆,增加了购房难度,会对较大一部分购房群体产生实质影响。从而实现控制房地产市场非理性增长的趋势。

三、结语

本轮房地产反弹与2010年前房地产市场繁荣有本质区别,缺少经济基本面和市场需求面的支撑,有效防止房地产市场泡沫化已成刻不容缓。

和其他限购城市相比,杭州在升级限购限贷政策后亦略显温和,较多限购城市本地户籍也不允许购买超过第二套房。从调控效果来看,现在杭州楼市虽然成交量下降,但房价仍现上涨趋势,对于杭州的限购限贷组合拳能否调控房价,还有待进一步观察。



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