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政策研究 / Policy Research

成都楼市政策下房地产市场何去何从

新闻作者:  发布时间:2017-1-3 10:09:10

摘要: 2016年成都市商品住宅房价呈现出稳中有升的局面,且近三个月内部分区域出现了震荡性上涨,社会舆论对成都市商品住宅房价未来一段时间的走势众说纷纭,但笔者就目前的成都楼市政策结合房价的影响因素分析,将成都房价推至北京、上海、广州等一线城市水平的说法,在目前的成都楼市政策下是难以实现的,短时间内去库存与控制房价大幅上涨依然是成都市房地产市场的主要目标。

关键词:房价影响因素  成都楼市政策  去库存  控制房价  

一、房价的影响因素

1、新房价格影响因素

影响房价的因素从不同的层面看有很多种,据笔者了解,开发商对新开发的商品房的定价,主要取决于购地成本、修建成本、品牌价值、预期利润、行业利润、周边楼盘情况、物价水平等因素,主要是成本加利润的方式确定价格,但新房的价格还受到供需关系的影响,由于利润因开发商的不同预期不同,因此分析新开发商品房价格主要从成本及供需关系入手。

2、二手房房价影响因素

从购房者的角度看,二手商品住宅房价的影响因素主要有区域配套、楼盘品质、金融及税收政策、社会舆论等,实际上入手二手房主要在各自的经济能力下买入自己认为性价比高的住宅。无论是新房还是二手房,都受到供需关系的影响,实际上供需关系才是影响房价的核心原因。

二、成都市楼市政策出台背景

1、人口政策

2015年10月,十八届五中全会决定全面放开二胎,且全面二孩于2016年1月1日起正式实施。为响应国家政策,2016年1月22日,四川省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议审议通过了关于修正《四川省人口与计划生育条例》(简称《条例》),新《条例》第十三条中,将原来的“提倡一对夫妻生育一个子女”改为“提倡一对夫妻生育两个子女”,不再提倡和鼓励晚婚、晚育。由此我们看到四川省人口政策已经做出了调整,预计成都市人口也将出现上涨。

人口上涨势必引起对住房需求的增加,似乎成都市住宅房地产市场在那时起燃起了再次苏醒的火苗。

2、供给侧结构性改革

根据百度百科对供给侧结构性改革的解释,供给侧结构性改革,就是从提高供给质量出发,扩大有效供给,提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性,更好满足广大人民群众的需要,促进经济社会持续健康发展。

2016年1月27日,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十二次会议,研究供给侧结构性改革方案,一时间“供给侧改革”成为热议话题。

由此房地产市场也迎来了“供给侧改革”,加上人口政策的调整,改善性住房成为一个新的供需方向开始主导成都市住宅房地产市场。

三、成都楼市政策

2016年成都市人民政府办公厅几次发文,出台了多条政策措施,成都住房公积金管理委员也发布了通知,旨在促进成都市楼市健康发展。其中包括2016年3月29日发布的《成都住房公积金管理委员会关于调整成都市住房公积金贷款相关政策的通知》(简称《公积金贷款政策通知》),2016年6月公布的《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》(简称《意见》)(成府发〔2016〕17号),2016年10月1日发布《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(简称《通知》)(成府发〔2016〕37号),2016年11月17日公布的《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施》(简称《措施》)(成府发〔2016〕45号)。这些政策措施都是成都市人民政府及相关职能部门对成都房地产市场变化的敏锐反应,主要强调健康发展,因此在宏观经济没有大幅上涨的情况下,要将成都房价推至北上广等一线城市水平几乎是不可能的。

1、《公积金贷款政策通知》的目的

分析2016年成都市的楼市政策,从时间的先后顺序入手尤其能将政策与市场反应对应起来。

2016年3月29日发布的《公积金贷款政策通知》,将现行个人公积金贷款最长年限由20年提高至30年且原则上不超过其法定退休年龄。将贷款最高额度60万元,调至符合住房公积金个人住房贷款条件的两人及以上的职工家庭,单笔最高贷款额度为70万元,单职工单笔最高贷款额度为40万元。将贷款资金与缴存余额的挂钩倍数,由30倍调整为20倍。同时取消“缴存余额在1万元以下的借款申请人,不受余额挂钩倍数的限制,原则上均可贷到30万元的政策”。

此次公积金贷款政策调整的目的,在于使更多的刚需缴存职工享受到公积金制度的优越性,扩大贷款惠及面,充分发挥公积金制度的互助共享作用,促进成都市房地产市场平稳、健康、持续发展。往小的说就是为了促进成都市商品住宅的销售量的增加,为去库存出一份力。

2、供给侧结构性改革促进成都楼市平稳健康发展

《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》从调控市场供应、促进房产消费、支持企业发展、优化市场环境、落实属地责任等五个部分制定了18条措施,以推进供给侧结构性改革,消化房地产库存,促进房地产市场平稳健康发展。其中尤其起作用的措施是:

“适度降低中心城区开发强度,优化产品结构;出让土地的规划条件中不执行有关套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积必须达到开发建设总面积70%以上的条款”,这两条措施预示着以后中心城区不再是刚需楼盘占主要地位,改善性住房即将成为开发的热点,即便是再新增住宅数量,也是重在品质,降低对数量的要求,实际上仍然是为了去库存而努力。

对各区(市)县(含成都高新区、成都天府新区,下同)每年房地产开发用地供应规模实行计划控制,且在供地规模确定的情况下根据各类型物业的销售情况、各区域同类型物业的销售情况,动态调整各类土地的供地比例,比如商业卖的不好,适当降低商业用地供地比例;又比如高新区南区的住宅销售情况好于高新区平均水平,则应该提高这一片区住宅用地的供应比例。但是,市政府确定的重大产业化项目用地和成都天府新区直管区,暂不受所在区域供地计划、可售商品住房销售周期等指标要求限制。成都市政府从土地供应数量、结构等方面着手,以期能够实现去库存。值得注意的是,市政府确定的重大产业化项目用地和成都天府新区直管区,暂不受所在区域供地计划、可售商品住房销售周期等指标要求限制,这或许为成都高新区南部园区、天府新区成都直管区住宅房价的上涨打下了伏笔。事实证明,当各开发商聚集在这暂不受约束的区域一起挣钱的时候,这个区域的房价果然涨了。

“对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;对于新开发的项目普通住宅土地增值税预征率执行1%,非普通住宅土地增值税预征率执行2%,非住宅土地增值税预征率执行2.5%”,成都市政府在税收政策上对新房和二手房都给予了优惠,对开发商预征的税费进行优惠旨在降低开发成本,以期一定程度的降低房价。对二手房的税收优惠则是直接将优惠送予了购房者,提高其购房欲望,究其目的依然是为了提高住宅销量,去化库存。

“居民家庭首次购买五城区和成都高新区普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为25%,购买其他区(市)县的普通住房可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买五城区和成都高新区的普通住房,最低首付款比例调整为35%,购买其他区(市)县的普通住房可向下浮动5个百分点”,这些金融助购的措施,让那部分想买房又暂时买不起房的人能够马上买的起房,对于销量的促进作用可谓是立竿见影。

3、《通知》对成都楼市的作用

一系列的税收、金融等政策,使得成都市市场供应和需求处于合理区间,销量和房价趋于稳定,市场呈现良好发展态势。

 “一带一路”战略背景下成都市的国际化程度的迅速提升,且受全国热点城市房价较快上涨影响,成都市房地产市场区域分化有所加大,个别开发企业、中介机构出于各种目的跟风炒作,制造市场紧张气氛,更有外地资金借机进入成都市房地产市场炒作,为避免前述风险扰乱成都市房地产市场,引发非理性购房,成都市人民政府办公厅于2016年10月1日发布了《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。

“对商品住房销售偏紧的区域,适时增加供地规模,适度加快供地节奏,有效管控土地价格,确保适应经济社会发展水平的居住用地需求”,成都市人民政府应对区域性房价上涨,从住宅用地的供应量上对提高区域性住宅供给,宏观调控增加住宅的供给量,目的是为了通过提高供给与较大的需求相匹配,以期能稳定区域性住宅房价。

“严肃查处不按规定期限开工、竣工开发项目的行为”,这一举措实际上是为了严防囤地的现象,防止因囤地缺少住宅供应而出现饥饿营销,从而拉动房价疯涨。

“成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房(法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外)。严格执行住房限购地区信贷政策,购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%”,为了应对不断火热的房地产市场,限购再次成为了成都市楼市调控政策,投机者们要想助推高位房价也不是那么容易的。

今年以来,同一区域的新开发楼盘申报价一个比一个高,且同一新建楼盘二期报价也比一期报价高出许多,完全超出了经济上涨的水平,这无疑是开发商肆意提高利润预期的结果,《通知》发布后,开发商漫天要价的现象将得到一定程度的抑制。

《通知》还强调,房地产开发企业和中介机构不得有捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等行为。如此一来,买房者将不再因为欺骗、买卖双方信息不对称等而一味被动的接受卖方者的要价,无论房价是否会降,至少市场秩序可以得到稳定。

4、《措施》说了些什么

2016年11月17日成都市人民政府公布了《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施》(简称《措施》),《措施》从优化土地供应,稳定市场预期;加大促建力度,增加有效供给;完善预售管理,加强价格指导;深化因区施策,强化限购限贷;调整公积金政策,实行贷款双挂钩等方面对成都市房地产市场进行了进一步的调控。

其中尤其突出的是“深化因区施策,强化限购限贷”。“进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施,促进职住平衡,减少交通拥堵。自即日起,成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民,在本区域内无自有产权住房,且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的,可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民,不得在上述区域购买商品住房”。这应该是成都市出台的较有针对性的房价调控措施,目的很明确,就是为了控制高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域的住宅价格大幅上涨,缺少资金的流入,开发商即便定价再高,也没有那么多资金买单。另一举措则是为了防止传言所说的大量外来资金的涌入引起区域性房价动荡。

“经人行成都分行会同四川银监局,指导四川省市场利率定价自律机制充分酝酿并做出决议,进一步调整成都市部分区域差别化住房信贷政策。”纵观楼市调控政策,从来没有落下金融机构,尤其是按揭这一消费方式的出现,金融机构在房地产市场中的地位更是举足轻重,毕竟能够有钱到分分钟一掷千金的人确实不是很多的。

“调整住房公积金贷款最低首付款比例,购买首套住房或已有一套住房,并已结清相应住房贷款余额的,最低首付款比例为30%;已有一套住房,但未结清相应住房贷款余额的,最低首付款比例为40%。对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以公积金贷款”,而此前的公积金政策是“购买首套住房,或已有一套住房并已结清相应住房贷款余额的,最低首付款比例为20%;已有一套住房但未结清相应住房贷款余额的,最低首付款比例为30%,执行同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍;对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以贷款”,由于大多数企业职员的公积金数量较少,较难实现采用公积金贷款,但政策的变化依然是成都楼市的风向,即房价不能再疯涨了。

四、从政策层面看成都市房地产市场

房价的影响因素是多种多样的,但在我国,主要还是政策占据主导地位。不到一年的时间,成都市人民政府对成都市楼市的调控就从宽松式变成紧缩式,不过其中有一条核心主线没有变化,那就是尽可能的让成都市房地产市场平稳、健康发展。房地产市场不能太沉闷,也不能太动荡。百姓看的是房价的高低,而政府看的是市场的平稳和社会的安定,涨或者不涨都不是政府想要主导的,政府唯一想做好的就是稳定市场,安定民生,所以我们并不能说政府主导了房价,只能说政府调控了楼市,而调控的目标不是房价,而是民生。

一系列的调控政策,从土地供应、土地开发监管、商品房销售、开发商定价、税收、金融等方面对成都市楼市做出约束。调控之初从供需的角度通过各种措施提高销量,去化库存;之后由于供需趋于合理,加上舆论造势,住宅销量大幅增加,价格出现震荡性上涨,于是出台区域性限购限贷政策,但是舆论和实际成交价格依然让成都市的住宅房地产市场处于火热状态;为此政府再次加大区域性限购,并且将区域缩小至房地产市场火热的区域。这样的调控与成都市住宅房地产市场从低迷到疯涨再到暂时平稳的走势是能够对应的,只是今年成都市的楼市调控政策主要倾向于住宅。

基于以上政策因素,笔者预计成都市住宅房地产将在短时间内呈现稳中有升的局面。因为舆论的褪去需要一定的时间,还在观望的出售者期望更高的价格,而暂时没有销售其拥有的住房,购房者也在观望政府是否会再出新政抑制房价,不过待到舆论作用褪去,疯涨之势被遗忘,买卖双方也将趋于理性,从成本的角度讲,若是经济不下滑,受土地价格、建设成本、税收、贷款利息等因素的影响,房价稳定上涨也是情理之中的事,毕竟无论是开发新房还是销售二手房,理性的经济人是不会亏本销售的,那么在成本核算的时候是不是应该算上自己获得房屋时缴纳的税费,是不是应该算上按揭贷款多支付的利息呢?

2016年11月2日国务院办公厅下发了《关于推动实体零售创新转型的意见》国办发〔2016〕78号,强调推动实体零售创新转型。笔者预测明年成都市楼市调控的重心将可能是着重拯救商业、办公房地产市场,稳定住宅房地产市场。只是商业、办公房地产市场相对于2013年变化太大,且电商力量愈见强大,短时间内可能无法完成拯救。不过即便能促进商业、办公房地产市场的稍稍回暖,也不可能让其恢复以往的辉煌,毕竟经历了收益性房地产市场剧烈波动后的投资者们会更加谨慎和理性,大多数投资者对租售不成比例的冒险投资将不再无比乐观。

在市场经济中生活,经历着政策带给我们的优惠和损失,也就明白了,政策总是在不断的更新,不断的废止,任何一项政策都不可能只达到其想要的目的,总是有很多副产品。比如去库存的政策,也会引起房价的大幅上涨,然而我们猜测政府是想在市场小波动的情况下实现去库存的。在我国房价受政策影响较大,因此我认为房地产市场其实是不能准确预测的,或者说只能在短时间内进行预测,但最后会发展是什么样子,我认为没有谁可以全面的定论。



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