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中山市基准地价更新的解读

新闻作者:  发布时间:2017-3-15 10:07:02

    随着市场经济的发展,城市建设步伐的加快,城镇用地状况不断变化,土地有偿使用的范围不断扩大,城市经营性土地的收益日趋明显,城市地价水平随着城市社会经济的发展,基础设施建设的不断完善,城市地价的空间分布规律也在发生变化,基准地价迫切需要更新,为了客观反映城市地价的水平及其分布规律,以满足政府调控土地市场,基准地价必须定期进行调整更新。在此社会大背景下,中山市20161229日公布了新一轮的基准地价,自201711日起,执行中山市2015年城镇基准地价,原基准地价(中山市2011年度基准地价)同时废止。

    所谓基准地价,是指在城市规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同地域的土地,按商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的在评估基准日上法定最高年限土地使用权区域的平均价格。根据国土部办公厅发出的通知,各地市县国土部门要每3年全面更新一次基准地价。基准地价的作用为政府管理土地提供决策依据为土地使用权买卖双方提供指示和引导作用为征收土地税费提供依据为政府收取改变土地用途费提供依据为投资者决策提供依据可以评估宗地地价。说白了,基准地价就是地方政府根据过去3年各类土地成交价格情况而给出的一个“政府指导价”。城市基准地价的更新会对城市房地产市场产生一定影响,现在来对比一下,2011年与2015年度中山基准地价的不同。

                       2011年、2015年城镇基准地价对比

基准地价定义

中山市2011年城镇基准地价

中山市2015年城镇基准地价

实施时间

2011年4月1日

2017年1月1日

用地类型

商业、商住、住宅、工业

商服、住宅、工业

基准容积率

1.5

2

价格类型

地面地价

商服、住宅 :楼面地价,工业:地面地价

基准日

2011年1年1日

2015年1月1日

土地开发程度

六通一平

商服、住宅六通一平、工业五通一平

使用年限

商业40年、商住与住宅均70年、工业50年

商服40年、住宅70年、工业50年

 

级别

一级

二级

三级

四级

五级

2011年商业路线

3977

2341

1862

1215

726

2015年商业路线

4865

2775

2095

1530

1085

上涨幅度

22.3%

18.5%

12.5%

25.9%

49.4%

2011年商业区片

1837

1315

1080

885

538

2015年商服区片

2290

1725

1295

900

575

上涨幅度

24.7%

31.1%

19.9%

1.7%

6.9%

2011年住宅区片

1409

1012

831

636

388

2015年住宅区片

1615

1250

975

690

440

上涨幅度

14.6%

23.5%

17.3%

8.5%

13.4%

2011年工业区片

685

566

504

452

388

2015年工业区片

785

650

550

460

410

上涨幅度

14.6%

14.8%

9.1%

1.8%

5.7%

    注:上述表中2011年商业路线、商服、住宅区片基准地价已由地面价转为楼面价作统一比较,工业地为地面价,单位为元/平方米

2017年1月1日中山市公布新基准地价与旧基准地价主要的不同及更新的意义:

①2015年城镇基准地价较2011年城镇基准地价少了商住用地类型。商住用地实际是住宅用地兼容商服,商业与住宅的比例,直接影响地价高低。原本基准地价虽然有商住用地基准地价,但是没有商业、住宅比例的修正,这对商住用地基准地价修正是一个重大缺陷,导致不能修正出商业、住宅比例不同时的土地价格。然而商业、住宅比例修正幅度较难确定,本次删除商住基准地价,有利于降低基准地价制作的难度,以及使修正体系更加合理。

②将基准容积率由原来的1.5提升至2.0。对于容积率的上调,这是城市发展的一个大趋势,纵观目前珠三角周边城市,实行容积率较高,而中山多年来对建筑容积率的把控不严格。早年,限高政策控制了中山城市的开发强度,保障了人居舒适度。但低容积开发也有着其潜在弊端,以中山中心城区为例,目前不少主干道两旁都布满了楼层较矮的商住楼。从如今城市发展的标准来看,这一方面削弱了土地开发的价值,另一方面,“矮矬”的建筑而显得小气,提升不了中山市的城市风貌,这样的城市布局显示出了规划前瞻性的不足。所以提升容积率是大势所趋,容积率从1.5提升至2.0,体现了政府引导土地利用的方向,可引导土地集约利用,提高土地利用效率。

基准地价方面,单价最高的一级商服用地路线价楼面价4865元/平方米最低五级工业用地价格地面价410元/平方米。

④商服、商住、住宅的一级用地楼面价格分别是2290元/平方米、2120元/平方米和1615元/平方米。新基准地价平均上涨幅度为16.8%,上涨幅度最大的是商业路线地价,工业地价上涨幅度最少。这个幅度的上涨符合中山土地市场的实际情况,近年来由于商业、住宅需求的上升,相比工业大,商业、住宅地价上涨幅度较工业地价要大。工业地价近几年相对平稳。

⑤此次调整后,中山市基准地价在周边城市中,低于东莞、顺德和珠海,高于江门。新基准地价有明显上调,这是正常的,如今的中山市和当时相比变化较大,社会经济发展快,基础设施、配套等不断完善,土地价值自然会明显提高。

⑥容积率与基准地价上调影响最大的是增容费与转功能费用。增容费是指超基准容积率补交的地价费用。当建设项目拟建容积率大于基准容积率时,超出部分应依据楼面地价进行作价补偿。根据中规通〔2013〕7号文件,计算方法如下:超容积率应补地价=超容面积×楼面地价,超容面积=拟建建筑面积-土地使用权证面积×基准容积率,楼面地价=用地基准地价/基准容积率。在新的基准地价下,增容费上涨了13-20%,是基于基准地价计算,要在项目报建和动工前就要缴齐,加大了开发商的建设成本,羊毛长在羊身上,房地产开本加重了,必然成为房地产价格上升的一个因素。

基准地价反映的是土地的价值和地价的总体水平与变化趋势,土地最终的成交价,是由市场需求决定的,不会直接受到基准地价的影响。不管是地价还是房价,都与项目本身的区位及周边配套有密不可分的关系,而且市场供需也是重要因素。基准地价提高,在一定程度上会影响到地价,但不会是直接的影响。

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