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政策研究 / Policy Research

新政下北京楼市将何去何从

新闻作者:  发布时间:2017-7-5 10:01:33

北京“认房认贷”调控政策出台已近两月,对楼市的影响已开始显现。北京楼市当下属于僵持阶段,交易量基本被“锁住”。北京新建商品住宅和二手房成交环比均大幅下挫。同时,受信贷成本上升因素影响,二手房置业选择向小户型房源倾斜。若楼市回暖,政策仍有收紧空间。另外,供地计划的变化不仅有利于控地价,也将有利于房价趋稳。在目前北京楼市的发展中,短期内控制房价大幅度上涨和规范行业标准仍然是北京房地产市场的主要目标。

一、影响房价的因素:

政治因素:政府机构重大政策出台

经济因素:经济增长速度,物价、工资就业水平,储蓄率、财政及金融状况、银行利率、地价

行政因素:土地利用规划及供应管制、房地产税制、住房政策、政策法规、城市规划、公共建设

社会因素:人口状态、家庭结构、社会福利、社区环境、地理位置、周边自然环境、市政设施和公共配套设施的完善程度

其他因素:建筑物式样外观、设计水平、设备状况、施工质量等

影响房价的因素:市场、产品的品质和配套设施、装修情况、花费的成本、周边楼盘的竞争、供求关系(更多的考虑是市场和开发成本)

对于房地产市场来说,推动房价的第一大动力是政策的刺激,第二个大动力是突飞猛进的地价上涨。商品房也是一种商品,商品的价格很大程度上是由供求双方所决定的。但商品住宅具有建设周期长、价值量大、空间固定性等特点,这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点,因此房价受多种因素的综合影响。

二、2017年北京市楼市政策出台背景:

在今年3月的全国两会上,李克强总理在政府工作报告中提到将进一步“遏制热点城市房价过快上涨”问题,“要坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次的需求,以政府为主提供基本保障。”

政府对房地产进行干预在世界范围内普遍存在,干预手段主要包括供给管理和需求管理两种手段。供给管理主要包含两个方面:一是针对开发商的政策措施,如减免开发商税费、减免土地出让金;二是对土地用途进行管制。政府严格管制建设用地指标,主张在地区间平均分配,这就导致了中西部地区的指标相比东部更为富裕,城市面积扩张速度快于非农业人口增长速度,而政策限制建设用地指标的跨地区交易和农业用地跨省(区市)的“占补平衡”,这不利于土地利用效率的改善。需求管理常见的措施有限制贷款、调整首付款比例等,为抑制部分城市房价的过快上涨,政府出台了住房限购政策。各地出台的住房限购政策略有差异,但大都通过户籍或本地纳税证明开对有买房资格的群体进行限定,以及限制买房的套数这类条款,其主旨在于基础投资和投机性购房需求,使房价处于合理水平。

三、2017年北京房地产政策解读

在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下,投机、投资及自住型购房三管齐下,房地产市场出现抢购潮,价格也随之扶摇直上,部分城市已出现房价上涨快的情况,如政府继续坐视不管,将直接导致社会不稳定的局面。1-3月份,经过几近天量的交易后,政府意识到需要通过政策来限制房价的疯涨。否则房价的过快增长已经不是经济问题而直接是政治问题了。

1.限购政策

北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合发布《关于完善商品房销售和差别化信贷政策的通知》:居民家庭名下在京已拥有1套住房及在京无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。并且在4月3日市住建设委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》中将住宅平房也纳入北京市限购范围,具体政策与商品房相同。

 1)京藉人员购房影响

这条政策中有对于京藉人员购买首套房的人群来说有三点变化:1.商贷购买首套房首付款比例发生变化:普通住宅不少于30%、非普通住宅不少于40%、政策型住房不少于30%。2.商贷首套房认定标准发生改变,新政策前:居民家庭名下在北京无住房(全国范围内有两套及以上未结清的住房贷款拒贷)。新政后:居民家庭名下在北京无住房且无公积金及商业性住房贷款记录的,即为首套。3.商贷及公积金最长贷款年限缩短,新政前最长30年,新政后最长25年。与此同时,3月21日 16家银行的北京分行一致决定降低首套房贷款利率优惠幅度,由不低于贷款基准利率的0.9倍,调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。这就意味着借款人需要承受的月供压力增加,总利息减少。

 

注:公积金贷款月供是以自由还款方式计算所得;商贷月供以等额本息还款方式计算所得

其实《通知》的发布对于京藉人员购买二套房的人群的影响相对更大一些,具体体现在:商贷买二套房认定标准改变、最低首付款比例增高、贷款年限缩短(含公积金贷款)。1.商贷二套房认定标准的改变:新政前“认房不认贷”,北京已有1套房且全国范围内无2套及以上未结清的住房贷款;新政后“认房又认贷”,北京已有1套房或北京无房但有商业贷款或公积金贷款记录。这就意味着认房又认贷已经扩展到了全国范围之大,大大降低了可以购买二套房的人群比例,这次限购政策无疑是通过对房地产行业的宏观调整使得在需求的根源上减缓的房价的走势。2.商贷买二套房最低首付款比例提高:新政前普通住宅不少于50%,非普通住宅不少于70%;新政后普通住宅不少于60%,非普通住宅不少于80%;3.商贷及公积金贷款年限缩短:新政前最长30年,新政后最长25年。在二套房的认定中,针对二套房首付比例高的情况,不少购房者通过假离婚享受首套房贷优惠。因此3月24日央行营管部发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,要求针对离婚一年内的房贷申请人,商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。此举大大减少了通过假离婚来获得购房资格的现象,在很大的程度上减少了需求量,以此在一定程度上限制了房价的快速增长,保持了市场秩序的稳定。

在普通住宅与非普通住宅的认定规则中,北京市住房和城乡建设委员会下发了《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》(京建发【2014】382号),该文件要求,普通自住房需同时满足一下三个条件:1、住宅小区建筑容积率1.0(含)以上,以评估报告所示容积率为准;2、单套建筑面积在140平(含)以下,以房产证所示建筑面积为准;3、依照房产所在区域,满足所购房产的单价或总价(满足其一)低于所在区域的地区指导价。注:上述三种条件有一条不满足即为非普通住宅。公房一般为普通住宅,但是对于超过140平米的公房,大部分银行算普通住宅,具体每个银行有差异。(五环内:单价≤3.96万/㎡ 总价≤468万,五六环之间:单价≤3.168万/㎡ 总价≤374.4万,六环外:单价≤2.376万/㎡ 总价≤280.8万)。以此看来,整个北京市场基本主要占有为非普通住房,在一定基础上变相提高首付款,使购房者望闻却步,从而间接控制房价,抑制房价快速上扬。

 2)非京籍人员的购房影响

3月22日北京市地税局、北京市住建委联合发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》,对“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”加以明确,非京籍居民家庭在北京购房,需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。

执行标准的具体公告为:“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”,是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人,从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本事连续缴纳个人所得税;按“个体工商户生产、经营所得”缴纳的纳税人,根据其使用的计税期间,从申请月的上一个人(或上一季度)开始往前推算60个月(或20个季度)在本市连续缴纳个人所得税。

同时公告规定:对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过3个月的视为连续缴纳。这就意味着连续的60个月中,个税有过断缴单不超过3个月的不影响购房资格。个税断缴超过3个月或者薪资为达到个税征收标准的非京籍家庭,想要买房需要看社保有没有连续缴纳满60个月,且字2012年12月 18日起,补缴社保在购房资格审核中不予认可,单因工作调转单位补缴不超过3个月视为有效,这就意味着若非因工作调动而造成的社保断缴会导致没有购房资格。北京此次针对个税缴纳出台政策,充分说明了对于当前购房资格认定过程中的细节把握,体现了政策精确化管控的导向。过去北京在社保和个税缴纳方面存在不同政策要求,社保必须连续缴纳60个月,而个税虽规定连缴五年,但实际只需一年缴纳一次,这使得社保缴纳要求更高,而个税缴纳要求相对低,从这个角度看,不排除有部分购房者采取个税认定的标准去购房,这显然降低了购房门槛,因此此次政策将个税和社保缴纳模式统一,能规避部分购房者钻漏洞的做法,可以定性为严厉的而非放宽的政策。

此外,在《通知》中还涉及到一类房产比较特殊的——以企业名义购买的商住房。新政前对于此类商住房的交易无限制,但是新政后此类商住房若想交易,则该企业必须已持有3年及以上才可转让,若交易对象为个人需按照本市限购政策执行。这意味着以企业名义购买的商住房交易市场也会大大下降。

2.学区房政策

3.17”新政之后,紧接着3月18日北京市教委明确表示,“过道学区房”不能作为入学资格条件,同时将完善入学政策,指导区教委在热点区域试行多校划片,降低学区房的择校功能。3月22日 北京市住建委会同北京市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》,规定“过道”将在不动产权证附记栏中予以记载,旨在遏制“过道学区房”。同时3月23日,市规划国土委等部门公开表示,不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房,将执行“三不政策”:在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记;在公安机关户口登记环节一律不能办理落户;在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。

所谓的单校划片和多校划片相结合就是今年北京市幼升小将继续坚持免试就近入学。届时,根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式,形成更加公平完善的就近入学规则。同时市教育局将加大对入学条件联审力度,对完全符合学校单校划片入学要求的将实施单校划片;不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片。将由各区根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素制定相应的办法。此举在进一步增加学生进入优质学校机会的同时也在一定程度上遏制了“天价学区房”的炒作,从各个方面控制北京房价的快速增长。

根据要求,多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。在具体操作中,实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生,仍应就近安排至其他学校入学。这次市教委明确提出,片区确定后应在一段时期内保持相对稳定。即使调整,也要提前广泛告知,设立必要过渡时限,给社会留出合理的预期时间。市教委还特别提出,对于新建学校或新建居民小区的划片,以及需要对现行片区进行调整或准备实行多校划片的,区(县)级教育行政部门要按照现代治理理念,完善各利益相关方参与的划片和片区调整工作机制,强化划片工作程序和内容的公开、公平、公正,提升划片结果的公信力。

对于学区房的政策限制并没有停止于“过道房不能入学”,在3月25日,北京市教育委员会深夜发布消息,今年幼升小将继续扩大多校,并通过随机摇号的方式确定,这就意味着学区住房的“一对一”将增加不确定性。同时3月28日,市发改委、市价监局发布商品房销售明码标价专项检查情况,严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋,同时禁用“学区房”一词。这就使得不会因为该房为学区房而被哄抬至天价,体现了房子是用来住的而不是用来炒的价值观点。房价本身的确是会受到其位置以及教育资源分配的影响,但笔者认为这并不应该成为房价过快上扬的主要原因,商品房更多的功能是用来住,而不是升值。

3.规范开发商政策

3月22日,市发改委发布通知,要求开发商、中介应醒目公示价格,明确标示开发商名称、楼盘名称、坐落位置、车位配比率,以及每套在售商品房销售情况和销售状态、楼号、楼层、房号、每套销售总价等内容。同日,市发改委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》要求,商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。3月23日,市住建委约谈北京十大中介机构,明确禁止中介机构参与炒房,随后北京展开房地产中介市场执法行动,包括禁止炒作天价房、学区房等;禁止囤积房源;不得发布虚假房源和虚假价格。另外也不能违规设立资金池,参与首付贷款等违规金融行为。笔者认为,该政策的发布将加速政策细化和落地进程,同时也体现了监管部门稳定房地产市场的坚定决心。

3月26日市住建委联合规土委等多部门发布公告,明确商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。商办项目的活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化,因此,在住宅土地中配套了大量公建类物业。北京的常住人口住房需求巨大,一些以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,改变商业立项的使用属性,将“类住宅”作为卖点,并在用电、用水方面打起擦边球吸引购房者。但由于用地性质不同,商办项目与商品住宅有着明显区别。首先是产权为40或50年,不具备住宅配套(学区房等),居住密度大、户型小;最关键的是,房价较同区域内商品住宅价格要下调50-60%。3月26日,北京住建委发文调控商办市场,“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途”,彻底改变商办市场规则。

调控商办市场的意义在于,首先是规划问题,本是住宅配套的商业反而拥有居住属性,与规划相悖,相关配套也无法跟进;另就是人口问题,北京的商办项目居住人口庞大;此外,由于商业土地地价低,开发商以商业用地拿地、却以住宅价格销售,变相赚取额外利润。商办调控将确保住宅归住宅、商办归商办,减少商办物业的客户群体,降低开发商投资商办产品的积极性,进而降低商办类土地的出让溢价水平。“打击商办市场上的投机行为,一定程度上也将限制人口无序涌入大城市”,这同时也与5.17日召开北京市委十一届四次全会中所提及的“人口红线约束”相呼应。简而言之上述政策,既阻断了个人购买未建、在建、在售商办项目的渠道,同时为个人购买二手商办房屋也设置严苛门槛。

北京市规土委会同市住建委、发改委等部门4月18日发布的《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》和4月19日发布的《关于进一步加强产业项目管理的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售,坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。此次《通知》所指的产业项目涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别。首次提出要实施产业项目退出机制,要求区政府、园区管理部门从产业内容、产值、税收、就业、生态环保等方面定期对产业项目实行综合评估,对不符合要求的,实施产业项目退出机制。紧接着北京四部门联合发布《关于进一步促进和规范功能性特色小城镇发展有关问题的通知》,提及严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发。这三条通知的接连发布是对3月26日针对禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途公告的细化。明确3月26日前未办理施工许可证的此类项目,均需按要求修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证,力图杜绝商办类项目擅自转为居住的可能。

4.供地计划政策

4月7日,北京市对外发布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,明确未来5年内全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,自住型商品房供地1020公顷,拟建25万套房,并建立购租并举的住房制度,优化住宅供应结构,供应总量为150万套,仅2017年供应方案也比原计划翻倍。笔者认为北京发布供地计划是中央政府市场主体落实到地方的一个很重要的体现,北京市根据市场需求提供土地供应计划,其中,包括公租房、保障性住房比例的提升,这都给市场释放出积极的信号,供地计划的变化不仅有利于控地价,也将有利于房价趋于稳定。

四、政策的影响及分析

北京2017年提出的一系列调控政策,从认房认贷、学区房、规范开发商、供地计划等全方位对北京楼市做出约束。据有关数据显示,2017年4月份北京新建商品住宅(不含保障房)共网签2767套,相较3月环比下滑9.9%。5月上旬,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1010套,环比4月下旬下降13.7%,同比2016年5月上旬下降17.8%。这是新房交易进入“冷静期”后的持续下滑,显示新政效应持续显现。同样的情况也出现在二手房市场,2017年4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%;成交面积153.85万㎡,环比下降31.68%,新增挂牌房源53093套,环比下降28.31%。从实际签单量来看,成交量普遍下滑幅度在70%左右,有近三成小区的门店出现了零成交。5月上旬,北京全市二手住宅共网签3365套,与2017年4月上旬相比减少25%,同比2016年5月上旬减少43.6%。二手房市场整体下行态势非常明显。

房价的影响因素是多种多样的,但在我国主要还是政策占据主导地位。不到一年的时间,北京市政府对北京楼市的调控就从宽松式变成紧缩式,不过其中有一条核心主线没有变化,就是尽可能的让北京市房地产市场趋于平稳健康的发展。一系列的新政出台后,北京无论是新房还是二手房交易,实际交易量应声而落、直线下降,逐渐走向量价可控的状态。笔者认为,随着新政效应逐步显现,高强度的调控短期内没有松动的可能,市场触底之后恐怕很难反弹。

 


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