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量价齐跌,一线楼市降温,是机遇也是挑战——北京2017年上半年房地产市场政策解读

新闻作者:  发布时间:2017-9-5 08:55:21

前言北京市房地产市场一直以来都备受关注,因其特殊的政治经济地位而作为全国房地产市场的指向标。自2016年9月30日以来,各项房地产市场调控政策纷纷出台,对整个房地产市场产生了不小的影响。本文将就2017年上半年北京新近出台房地产市场调控政策做一个简单的梳理,了解其带来的市场变化及探讨在此种新政下北京房地产市场的发展趋势。

一、北京出台房地产有关新政梳理

   2016年12月中央经济工作会议:房子是用来住的,不是用来炒的

2017年1月4日,北京市住房和城乡建设委员会官网发布消息称,根据中央经济工作会议、市委十一届十二次全会精神,北京市坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,继续坚定不移地贯彻落实房地产调控要求,加强调控工作,坚决保持房价平稳。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

    要在宏观上管住货币,微观信贷政策支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。

要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

   2017年317日发布新政,“认房又认贷”

3月17日发布的新政中规定,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%;暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款);企业购买的商品住房再次上市交易时,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

   2017年3月22日,北京市地税局、市住建委联合发布公告,对北京购房资格审核中的纳税记录进一步从严

2017年3月22日,北京市地税局、市住建委联合发布公告,对北京购房资格审核中的纳税记录进一步从严,非京籍人士在京购房需“连续5年纳税记录由过去的每年至少1次”改为“往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税”。

此外,在《通知》中还涉及到一类房产比较特殊的——以企业名义购买的商住房。新政前对于此类商住房的交易无限制,但是新政后此类商住房若想交易,则改企业必须已持有3年及以上才可转让,若交易对象为个人需按照本市限购政策执行。

   2017年3月23日,多个银行首套利率提至95折

2017年3月21日,工商银行、建设银行等16家银行北京分行一致决定,即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度,由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

   2017年3月24日,央行营管部、市银监局、市住建委、市公积金管理发布“关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知”

2017年3月24日中午,央行营管部、市银监局、市住建委、市公积金管理发布“关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知”,进一步加严房贷的审批,无收入大学生购房原则上按二套房贷发放。针对大学生等有购房资格但还款能力有限的群体,原则上将参照二套房贷政策,不再享受首套房贷相关优惠政策。

对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,商业银行应进一步严格住房贷款条件,原则上可参照二套房信贷政策执行。

对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,从严防控信贷风险。根据通知,对于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。

   2017年3月25日,北京市教委出台新规,幼升小将通过随机摇号的方式确定

北京市教委于3月25日深夜出台新规,今年幼升小将继续扩大多校,并通过随机摇号的方式确定,这就意味着学区住房的“一对一”将增加不确定性。

同时,北京市将继续加大统筹力度,重点在城近郊区、重点项目和引进人才密集地区布局,力争两三年内,在郊区新建10所。2017年,6个城区将启动加大对一般院校精准扶持,每个城区至少选3所普通院校合并或集团化办学;两三年内,在城区新增25所,把辖区内薄弱的并入集团或与校深度联盟。2017年,城6区还将启动支持近郊、远郊区办学,帮扶15所薄弱校。2017年起,名校去北京之外的省市、区域办学的现象也将被全面叫停,除了京津冀协同发展项目外,市属未经北京市教委同意不得到外地办学,不得与房地产商合作办学。

   2017年3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、类项目管理的公告》

2017年3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、类项目管理的公告》,指出:

商办类项目不得擅自改变为居住等用途;

开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织;

对于《公告》执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人。个人购买条件为名下在京无住房和商办类房产记录的;在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;

商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

   2017年4月3日,北京市住房和城乡建设委员会出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》,将北京国有土地上住宅平房纳入限购范围

通知规定,住宅平房出售对象为居民家庭的,必须符合以下条件之一:没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

通知表示,暂停向以下家庭出售住宅平房:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。

二、北京有关房地产新政出台以来二手房销量

本篇文章重点就2017年1-7月住宅市场二手房销量做简单说明。

进入2017年以来,成交量有所下降,1月,北京楼市新建纯商品住宅仅签约2477套,二手住宅的签约量也下滑到了12860套,环比分别下降23.8%和28.9%。成交均价42463元/平方米,环比上月下滑8%;总成交额128.27亿,环比下滑40%。

2月新增房源量41181套,环比上月上涨96.67%。但商品住宅成交量3241套,环比上月下跌7.42%,同比去年下跌11.51%。2017年2月二手房网签量创近两年新低。根据北京市住建委的数据统计,2月北京市网签套数为14630套,网签面积为1276216.62平方米;其中二手住宅共网签12168套,环比1月下降5.4%,同比2016年2月减少11.7%。整体来看,网签量自2016年9月以来逐月下滑,累计降幅已达60.1%。不过2月份实际交易市场活跃度有所上升。

2017年3月北京市存量住宅成交套数为25945套,环比上涨113.22%,同比下降18.94%。3月份北京存量住宅成交面积环比上涨104.90%,成交套数突破2.5万套,创下自2016年9月30楼市调控以来新高。3月上旬北京二手市场交易量逐步回升,北京市二手房住宅共网签6166套,与2月上旬同期相比增加40.1%,同比2016年3月上旬下降19.7%;2017年3月17日,出台房产新政,并在随后的近半个月时间里连续出台多项从严限购、限贷的执行细则和标准等一系列措施,3月下旬二手房市场表现出明显的降温趋势。据统计,3月20日-26日,北京二手房网签量出现22.9%的环比下滑。

2017年4月北京市自住型商品房网签66套,与3月上旬相比下降31.3%,同比去年同期下降7%;别墅网签115套,与3月上旬相比下降12.9%,同比去年同期下降5%;其它新房网签449套,与3月上旬相比下降8%,同比去年同期下降66.9%。整体而言,4月上旬北京新建商品住宅(不含保障房)交易量出现了全面下滑。

二手住宅同样表现出了下滑态势。统计显示,2017年4月,北京二手住宅共网签4487套,与3月相比下降27.2%,同比2016年4月下降了30.8%。

上图为317新政出台后连续三周新房商品住宅成交套数及成交面积,从图中可看出,新政出台后第二周为成交最低点,新房商品住宅成交415套;第三周稳中有升,成交473套,上涨12.26%。

2017年5月份,北京二手房网签11824套,网签建筑面积1092001.66平方米;二手住宅网签10801套,网签建筑面积1016169.37平方米。较4月减少6101套,同比2016年5月减少13123套,不及去年同期的一半,明显降温。价格方面,部分着急出售的房源价格动辄跳水几百万元,部分区域中介成交均价降幅超2成。

2017年6月份第一周,北京住宅成交仅353套,环比暴跌58.08%,成交均价39254元/平方米,环比跌幅15.40%,整体成交均有大幅下滑。6月份第二周,北京新房住宅成交421套,环比前周上涨19.26%;成交面积5.6958万平方米,环比大涨32.03%;成交均价48161元/平方米,环比上扬22.69%。成交数据整体大幅度提升,成交面积最高,涨幅超3成。6月第三周,北京新房住宅成交478套,环比前周上涨13.54%;成交面积5.9695万平方米,环比略升4.81%;成交均价43438元/平方米,环比下跌9.81%。从中看出成交量升价跌,整体数据环比趋于平稳。6月第四周,北京新房住宅成交426套,环比前周下跌10.88%;成交面积66885平方米,环比上涨12.23%;成交均价48324元/平方米,环比上浮11.25%。成交呈现量跌价升状态。


2017年上半年北京住宅共成交14109套,同比去年上半年大跌40.83%;成交面积195.5万平方米,同比去年下降41.19%;成交均价44188元/平方米,同比去年上涨24.14%;总成交金额863.8亿元。新政之后,北京成交出现大幅下降,成交套数下降超4成,而同比去年,成交价仍然有24%的上浮。

进入2017年7月,根据中原地产提供的数据显示,截至7月23日,当月北京二手房住宅累计签约5026套,环比跌幅27%,同比更是大跌69%。据悉,这一成交量也是2014年来的同期最低值。市场预计7月份北京二手房成交量恐不足8000套。同时,北京二手房的整体价格也较4月份下跌近一成,部分学区的价格则超过了20%,已回调至春节前后的水平。

三、北京市近期有关住房政策带来影响

从上述数据可以看出,2017年1月、2月受到传统的春节淡季及2016年“930新政”影响,整个房地产市场呈现“量价齐跌”的现象。三月份上半月房地产市场有升温的迹象,但是317起,新一轮严控政策开始出台,及时“遏制”了房地产市场“升温抬头”的势头,在四月份初期成交价格有小幅回升之后,房地产市场成交价格又进入了回降的阶段,直到六月份后半月才有小幅涨幅。与此同时,各中介网站上的报盘价格均出现回落,进入6、7月以来尤其明显,预计还有继续降价的空间。

以上数据可以看出,新政策的调控力度非常大,及时遏制了房地产市场不断升温的现象,贯彻落实了“房子是用来住的,不是用来炒的”。成交面积多居于小面积住房,多成交在远郊区县也体现出现下的成交者多为刚性需求。

回顾上半年北京市场的整体成交量,同比和环比都有所下降。基于市场现在成交较为低迷的状况,政府也在近期增加了一些政策性住房的供应,自住房、公租房等。

在供需不平衡的市场情况之下,为了控制房价过快上涨,政府在一定程度上控制项目开盘价,自住房销售价,各种地块的销售均价不超限定额等等,这些都是为了让房子回归居住属性的一系列举措。一线城市土地市场状况有利于调控房价目标的实现。上半年来,京沪深等一线城市土地市场表现温和,地王现象并不多见,这不仅与一线城市大规模增加土地供应、压低地价有关,还与当前一线城市房价基数过高、房价下跌风险更大密不可分。因此,过去一段时间内,一线城市土地市场交易情况较为平稳,这有利于一线城市控房价目标的实现。

四、北京市近期新政是机遇也是挑战

越来越严的调控政策预示着北京甚至全国的房地产市场都将面临着转型,转型的方向还在摸索,但是广州打响了转型发展“第一枪”,在2017年7月17日,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,《方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

紧随其后,2017年7月25日,上海的两块土地,以不到6000元的楼面价成交,并只用于租赁,而不能出售,也就是这两块地就是用来建租赁房的。同时获得这两块土地的都是国有企业,也就是由国有企业承担了租赁房建设的职能。这意味着政府意识到要做到让房地产市场降温,首先要让土地市场降温。这也可能是中国的房地产模式转型的信号。

也就是接下来中国会出现两种情况,一部分是开发商建设的真正的商品房,这部分地价高、房价高;另一部分是政府建设或者政府控股的国有企业建设的大量租赁房,这部分土地出让价低,租金低。

以此来保证人人有房住,不用为过高的房价压缩自己的生存空间,但是在中国“有自己的房,才有自己的家”的长久以来的思维观念需要一定的时间扭转,未来能否做到像新加坡模式一样“绝大部分人都有房子住,因为背后有大量的长租房”,这还是个未知数。总而言之,虽然房地产市场的转型只是一个开始,但有一个无限可能的未来;对于楼市、房地产市场的发展,我们终将做到不念过去,不畏将来。

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