您的位置:首页 > 政策研究 > 地产研究
地产研究 / Real estate Research

不动产抵押登记中的“债权数额”知多少

新闻作者:平安银行天津自由贸易试验区分行 钱瑜 孟瑶  发布时间:2018-3-1 08:17:32

摘 要:本文旨在厘清不动产抵押登记中“债权数额”的概念,以确保债权人在抵押合同约定环节完善条款设置,享有完整的优先受偿权。全文采取了引证、例证、对比等方式,最终阐明:其一,债权数额即抵押担保的主债权(本金)部分。然而,司法实践中仍然存在许多法院将被担保债权数额认定为全部担保范围的情况。建议金融机构在担保合同签订时明确“不动产登记簿及他项权证书中所载被担保债权数额仅指本合同担保范围中的主债权部分”。其二、对于同一债权上存在多个抵押物,且抵押物均不足值的情形下,最稳妥的解决方式应当是签订一份抵押担保合同,并明确抵押人的多个抵押物或多个抵押人之间相互连带。如遇各种须根据抵押物数量拆分最高额抵押担保合同的情形,也必须确保债权金额填写最高债权额。

关键最高额抵押  债权数额  最高债权额  担保范围  抵押物评估价值

 

2017年10月,A银行为B公司批核了综合授信额度人民币1000万元,敞口额度人民币500万元,担保方式为借款人两套房产抵押。房产评估价值分别为300万元、400万元。办理登记过程中,登记机关要求,为与不动产他项权利证书中的“被担保债权数额”保持一致,银行需与客户就两个抵押物分别签订《最高额抵押担保合同》,每份担保合同中均需明确“被担保债权数额”,且该数额不得大于单个抵押物的评估价值。银行认为如此操作可能导致银行部分债权无法优先受偿,不符合银行风险控制要求。问题的焦点在于:其一,担保的“债权数额”、 “最高债权额”、“担保范围”是同一概念吗?其二,担保的“债权数额”不得大于抵押物的评估价值合理吗?

 

一、“债权数额”的含义

债权数额本身并非严格意义上的法律概念,我国《物权法》、《担保法》针对一般抵押及最高额抵押设置了主债权数额和最高债权额的说法。2008年5月27日,住建部发布的《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》(建办住房(2008)36号)中对《房屋他项权证》填写说明规定了“债权数额”应填写的内容,即一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权数额”,属于最高额抵押权的,填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。由此可见,债权数额在一般抵押情形下,指主债权数额,在最高额抵押情形下,指最高债权额。

那么债权数额可否直接等同于担保范围,二者关系如何?可从以下三个层面得到解答:

首先,从法理上讲,担保范围是担保项下能够优先受偿的部分。按照《物权法》第一百七十三规定:“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定。”可见,担保范围由于包含了利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等,其数额是不确定的,但登记机关的债权数额是确定金额,如将二者等同,无形中固化了担保范围,可能缩减债权人在担保项下的优先受偿额,对债权人明显不利。违背了民事法律关系中的公平原则、等价有偿原则。

其次,从法律条文设置上看,《物权法》第一百八十五条第二款规定了抵押合同一般应当包括的条款,其中第一项为“被担保债权的种类和数额”,第四项为“担保的范围”。将二者分项列明,以示区别。

根据《物权法》规定,担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿仅、保管担保财产和实现担保物权的费用。结合上述住建部对债权金额的释义,债权金额在一般抵押中意指主债权数额,最高额抵押中虽无“担保范围”的规定,但根据《物权法》第二百零七条规定“最高额抵押权除适用本节规定外,适用本章第一节一般抵押权的规定。”由此可见,债权金额在最高额抵押中也应指担保范围中的主债权部分即本金部分。

第三、在司法实践中,2013年,江苏省高级人民法院制定了《关于执行疑难若干问题解答》,第14条明确“抵押合同与抵押登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致,鉴于权证登记的公示效力,应以登记的内容确定具体数额。”但由于权证登记时无处可填写担保范围,仅有债权金额,江苏省高院实质上仅支持了债权人本金部分的优先受偿权。但在苏高法电[2015]742号附件3《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》中,江苏省高院修正了其在2013年的观点,并明确“抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配的,其优先受偿的债权数额如何确定,倾向于有抵押登记的以抵押登记确定的范围为准,没有抵押登记的以抵押合同约定的范围为准”。

2015年上海市高级人民法院发布了2014年度金融商事审判十大案例。案例四“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案”的裁判要旨指出:一般抵押权设立登记的权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权本金数额,与抵押担保范围是两个不同的条款。根据《物权法》第一百七十三条的规定,抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限,而应根据约定抵押担保范围或法定范围来确定。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的,法院应当予以支持。


二、“债权数额”与抵押物的评估价值

登记机关认为,如登记的债权数额大于抵押物的评估价值,则可能造成超额抵押问题,《担保法》第三十五条规定,抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。

首先,《担保法》第三十五条并未明确抵押物的数量,多个抵押物为同一债权提供抵押时,若抵押物价值之和高于债权额,当然应当认定为足值,不能因债权额大于单个抵押物价值就认定为超额抵押。

根据《物权法》第二百零三条对最高额抵押的规定,由于具体债权发生的不确定性,最高债权额应当是唯一的,不应因合同的拆分而拆分。如果按照不大于抵押物评估价值原则,在两份最高额抵押担保合同中填写不完整的两个债权额,可能导致部分债权无法优先受偿。

其次,《担保法》颁布于1995年,当时的经济市场和融资环境与今天已然天壤之别。并且,抵押物评估价值并不代表抵押物处置时的实际价值。2007年颁布的《物权法》中并未对超额抵押进行约束,反而在《物权法》第一百七十八条写明《担保法》与本法规定不一致的,适用本法。《物权法》颁布后,超额抵押是否还有存在的空间,值得商榷。


三、结语

根据法律规定及司法实践中的认定,笔者认为,债权数额即抵押担保的主债权(本金)部分,也只有这个数额是能够在办理抵押登记时确定下来的。然而,司法实践中仍然存在许多法院将被担保债权数额认定为全部担保范围的情况,即优先受偿额就是债权数额本身。建议金融机构在担保合同签订时明确“不动产登记簿及他项权证书中所载被担保债权数额仅指本合同担保范围中的主债权部分”。

至于债权数额究竟应当是多少,笔者认为,对于同一债权上存在多个抵押物,且抵押物均不足值的情形下,最稳妥的解决方式应当是签订一份抵押担保合同,并明确抵押人的多个抵押物或多个抵押人之间相互连带。如遇各种原因须根据抵押物数量拆分最高额抵押担保合同的情形,也必须确保债权金额填写最高债权额。

地址:深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16楼   service@guocedc.com   0755-83736996

Copyright 1995-2018 © 深圳市国策房地产土地估价有限公司/深圳市国策资产评估有限公司 版权所有 粤ICP备10040144号-1

深圳市国策房地产土地估价有限公司