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地产研究 / Real estate Research

浅谈发展住房租赁市场对房地产估价的需求

新闻作者:国策福州 倪威 李燕燕  发布时间:2018-3-1 08:22:35

摘 要:去年6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。今年7月18日,住房城乡建设部会同八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出要充分认识加快发展住房租赁市场的重要意义,多措并举,加快发展住房租赁市场。针对目前住房租赁市场的现状,来探讨发展住房租赁市场对房地产估价的需求。

关键房地产  住宅  租赁  估价

 

去年6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),提出支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。今年7月18日,住房城乡建设部会同八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),提出要充分认识加快发展住房租赁市场的重要意义,多措并举,加快发展住房租赁市场。这些政策都是为了推进我国住房租赁市场的健康发展,力求解决影响市场顺利发展的各种矛盾,从而提高住房租赁市场在房地产市场的地位。

 

一、我国住房租赁市场的现状

2000年初,中国的福利分房制度终止,此后中国房地产经历了十七年从起步、发展到反复调控的过程。在房地产市场快速发展的大环境下,商品住宅供应量持续增加,保障房也加快了建设的步伐,唯有住房租赁市场仍处于停滞不前的状态。随着城市化进程的快速发展、城市人口规模化的高速增长,住房需求不断扩大,面对大城市高企且持续上涨的房价,越来越多的城市居民尤其是中低收入居民选择租赁住房来解决住房问题,因此租购并举将成为未来住房改革的一大方向。但目前住房租赁市场缺乏正规的供应主体、租赁市场秩序不规范、法规制度不完善等,都是发展住房租赁市场进程中急需解决的问题。


二、我国大力发展住房租赁市场

针对目前房地产整体市场及住房租赁市场存在的问题,我国力求改变房地产市场的整体格局,实际解决住房租赁的根源问题。国务院及住建部等国家九部委先后发布了《意见》及《通知》,公布了国内首批开展住房租赁试点的12个城市,首批试点城市也纷纷响应国家的号召,先后推出了适合自身发展住房租赁市场的工作措施。主要措施有以下几点:

(一)增加租赁住房的有效供应

从租赁住房的供应措施来看,主要围绕“增加租赁住房土地的供应”及“增加租赁住房的存量房”两方面来展开。过去除了保障性住房(廉租房、公租房)土地的供应外,鲜有租赁住房用地的供应,通过提出增加租赁住房用地的有效供应,从而开发建设租赁住房,从根源上解决了租赁住房的供应问题。而收购、租赁、改建自建房及“商改租”、“工改租”、“三旧”改造等措施则是能快速增加租赁住房的供应,同时也缓解了大量工商用房的库存压力。

(二)成立正规的租赁住房供应主体

从各城市的措施来看,主要有扶持国有企业发展规模化租赁、扶持发展专业化住房租赁企业、鼓励房地产开发、经纪、物业管理企业或原农村集体经济组织转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理,并委托物业服务企业提供服务,享受住房租赁企业相关的政策优惠。

在已发布2017年半年报的A股上市房企中,大多数都提到了“住房租赁”这一关键词,发展住房租赁已经成为上市房企的共同心声。各上市房企看好住房租赁市场前景,跃跃欲试,不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务,并表示将继续大力推进该业务发展。

(三)鼓励租赁住房消费

有试点城市提出,要加大住房公积金对租赁住房的支持力度,支持公积金按月转账支付房租;逐步加大货币住房保障政策实施力度,建立与市场联动的货币补贴调整机制,实行实物配租与货币补贴并举的保障模式;逐步实现“租购同权”,租赁一定年限可享有配套公共服务(尤其是享有同等接收义务教育)的权利,增强流动人口的认同感和归属感。

(四)加强住房租赁市场监管

《意见》提出要推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度;加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享;加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享;会同有关部门加强住房租赁市场监管,完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入全国信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。8月9日,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用就已经达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。


三、房地产估价对发展住房租赁市场起着举足轻重的作用

房地产估价是涉及政府及社会各方面重大经济利益的中介服务行业,在房地产市场中发挥着桥梁和纽带的作用。目前土地的出让、转让,房屋拆迁、旧房改造的补偿,房地产交易、抵押、担保、商品房开发与销售都离不开房地产估价,除此之外,企业合资、兼并、承包经营、改制、破产清算、涉案民事纠纷、法院拍卖等也越来越需要专业的估价机构为房地产估值提供鉴定和依据。

随着住房租赁市场的兴起,住房租赁将成为房地产市场的一块重要领域,但在发展住房租赁市场的过程中也容易出现房产租赁纠纷、租赁价格参考标准等一系列问题,这时候房地产估价就显得格外重要。

(一)为租赁交易提供参考标准

越来越多的专业、规模化租赁主体参与进租赁活动后,如何规范物业出租行为、加强物业管理、防止国有资产流失是住房租赁供应主体需要思考及解决的问题。企业作为出租人,将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织(以下简称承租人)使用,并由承租人支付租金的行为,这不同于只考虑租赁双方意愿的个人租赁行为。企业作为物业出租的责任单位,企业负责人作为企业租赁行为的第一责任人,需要受到社会各界的全程监督。因此企业物业的出租价格,就需要由专业的房地产估价机构及估价人员进行评估,并以经核准或备案的评估结果作为物业出租价格的基础。同时,房地产估价机构还能为企业制定合理的出租方案,包括出租期限、租金标准、承租条件、招租底价及底价拟定依据,招租方式等。

(二)为缴纳房产租赁税提供依据

目前市场上一般个人与个人之间进行房屋租赁,很多都只是签订合同,甚至只有口头协议,不开具发票,这样就难以确定税费缴纳的依据。随着住房租赁立法的逐步完善及市场监管的不断加强,租赁备案势必成为未来的发展趋势。当租赁双方当事人在房地产管理部门申报其租赁价格时,房地产管理部门如果认为其价格明显低于市场价格,就会委托具有一定资质的专业房地产估价机构对其租赁价格进行评估,并以评估的结果作为缴纳税费的依据。

(三)为公积金提取提供依据

《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》中提出要加大住房公积金对租赁住房的支持力度,支持公积金按月转账支付房租。过去对于提取公积金用于支付房租的证明材料,一般依据家庭收入证明及租赁合同,但这两个证明材料的真实性是值得考究的。因此在未来公积金中心及房地产管理部门可以委托专业房地产估价机构评估片区或具体楼盘的租赁均价,并以此为依据来确认公积金的每月提取金额,进一步规范住房租赁市场。

(四)为租赁项目前期工程提供咨询

房地产估价行业正不断尝试拓展建设项目前期工程的咨询业务,以提高自身的业务水平及社会影响力。而对于兴起的住房租赁市场,房地产估价也可以利用自身的优势从多方面着手为租赁项目前期工程提供咨询服务。首先租赁项目土地出让金(转让金额)的确定、租赁项目征地补偿标准的确定、租赁项目收购(承租)价格的确定,都可以由专业的房地产估价机构进行评估;其次作为一个理论与实践有机结合的房地产中介机构,房地产估价机构可以提供住房租赁市场分析、参与租赁项目选址分析、参与租赁征地(拆迁安置)分析、参与租赁投资经济效益分析;除上述领域外,作为房地产市场中最专业的中介咨询机构,房地产估价机构还可以提供租赁政策咨询、租赁融资方案咨询及租赁税收方案咨询。

(五)解决租赁纠纷

在住房租赁市场的发展过程中,难免会产生纠纷,而涉及的争议往往包含租金、补偿金额、赔偿金额、评估结果等问题,这时候就需要具有权威性的专业房地产估价机构对争议价值或价格作出科学的鉴定,提供客观、公正、合理的建议,为解决纠纷提供参考依据。


四、结语

随着社会经济的不断发展,房地产估价行业对社会所担负的责任也越来越大,它不仅关系到估价单位及个人的切身利益,还与社会公共利益及人民财产安全密切相关。通过上述对发展住房租赁市场的分析,从问题中找出相应的解决方法,可以看出房地产估价对发展住宅租赁市场起到一定的促进作用。房地产估价行业应该继续发挥自身的优势,结合社会各界的力量,共同促进住房租赁市场健康有序的发展。

(注:本文入选《2017中国房地产估价年会论文集》并获年会论文优秀奖)

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