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地产研究 / Real estate Research

共有产权住房房地产价值评估初探

新闻作者:国策深圳 吴丽娟 艾利刚 杜康  发布时间:2018-3-1 08:25:22

摘 要:共有产权住房是在市场需要抑制房价快速上涨的背景之下,在我国原有的保障房政策基础之上,一城一策、因地制宜的一种保障性住房政策,其实质是买房人与政府共有房屋产权。本文通过对不同性质住房的特点对比,梳理了与共有产权住房相关的估价业务,分析了共有产权住房房地产价格评估需把握的关键问题,对估价思路、估价方法做了相应的阐述,最后提出该类房地产在评估中存在的一些问题以期进一步探讨。

关键共有产权住房  价格评估


一、共有产权住房简介

(一)共有产权住房产生的背景

近几年,我国房地产市场过热,房价飞涨几乎成为全国性的普遍现象。很多人都为买房犯愁,而房地产却炒的不亦乐乎。2016年以来房价更是以前所未有的涨势让刚需们揪心、让投资者兴叹。2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,会议同时提出“遏制热点城市房价过快上涨”、“健全购租并举的住房制度”、“继续发展公租房等保障性住房”等工作要求。此后,与房地产相关的部门陆续出台了各种控制房价的政策。

共有产权住房就是在这种大背景下产生的一种住房政策,其实质是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例,但使用权属于购房人,购房人可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。共有产权住房是对自住型商品房政策的进一步调整优化,在建设品质、管理水平、供应规模上均进一步提高。

(二)我国现行共有产权住房的相关政策

“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国,至今仍在执行建设当中。国内的起点是在2007年,江苏淮安首次试点共有产权住房;2010年上海推出试点;2014年,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

上海市为了规范共有产权保障住房管理、改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件,自2016年5月1日起施行《上海市共有产权保障住房管理办法》。共有产权房的申购者可以明显低于市场的价格获得住房60%或70%的产权。一旦购房家庭想进一步借助市场改善居住条件,可在满规定年限之后,将拥有的产权出售(政府拥有优先回购权)。

广东省于2017年8月22日出台了《广东省新型城镇化规划(2016-2020)》,在完善城镇化住房制度方面,《规划》提出探索建立共有产权住房制度,“根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权”。

北京市于2017年9月20日发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。《办法》规定,申请购买本市共有产权住房的家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房,一个家庭只能购买一套共有产权住房。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。按照《办法》,购买共有产权住房的可以贷款,且与原先自住房政策相同,即商贷最低30%,公积金贷款最低20%(90平方米以下)。

(三)共有产权住房与商品房、其他政策性住房的区别

从上述我国共有产权住房的政策内容看,各大试点城市之间实行了“一城一策”;从政策主导方向看,其实现共有的基本方式都是政府和产权人各持一定的产权比例;其目的都是为改善住房困难人群的居住条件。所以,目前共有产权住房还没有市场化,是具有保障性质的一类住房。我们通过共有产权住房与商品房、其他政策性住房的比较来看共有产权住房的主要特点:


二、与共有产权住房相关的估价业务

房地产估价业务渗透在整个房地产开发过程中,产生于不同的估价目的之下;房地产项目从立项到开发完成以及最后的出售或投入运营,其各个环节均会产生需要提供估价或咨询服务的业务种类。

房地产开发流程主要分四个阶段:第一、项目立项阶段;第二、项目前期准备阶段;第三、项目建设阶段;第四、项目销售及售后服务阶段。共有产权住房项目的开发建设也不外乎这四个阶段:

首先,在项目立项阶段,评估机构可以提供的服务主要是项目的投资可行性研究分析。就共有产权住房项目而言,包括:

① 投资机会研究,即站在政府和开发商的角度对所投资项目的地区、环境、政策和市场等进行研究分析,综合判断最有利的投资时机及投资方式,确定最佳、最有效的投资方案等;

② 项目定位。鉴于共有产权房对周边基础配套有较高要求,应根据项目所在地区共有产权房的建设要求(配套的要求、各种户型的数量要求、车位的配比等)、结合项目所处城市的发展规划、经济水平、环境状况、人口情况等对项目有一个较准确的定位;

③ 权益价值分析。产权比例分配是共有产权住房的主要特点,在投资可行性研究分析中应当结合当地的经济发展情况、收入增长情况、未来投放市场的可购买人群的购买能力等分析购买人和政府所持的权重,或者在一个项目中存在多种产权配比情况但各占多少比例;在怎样的配比下能够达到共有产权房屋的最佳销售状态以及各方的利益最大化。

其次,在项目前期准备阶段,房屋拆迁是这个环节的重要工作,与之相应的拆迁评估业务也是目前各大机构的主要业务方向;另外,土地价值评估也往往在这个环节成为项目投融资的必需。在这两类评估中,应当考虑共有产权住房的保障性住房的性质。在项目建设阶段,多出现在建工程抵押价值评估、阶段性的投融资分析、项目阶段性的风险评估等。

最后,在项目销售及售后服务阶段。共有产权住房在销售时要求比市场价格优惠,同时需要确定可购产权比例,且购房者在一定年限后经济水平较好时也可继续入住、但需向政府缴纳政府产权部分的租金……在这些情况下,销售价格分析、房屋租赁价格分析等评估业务就成为我们可拓展的业务。

另外,共有产权项目有比较完善的各类基础配套建设,主要解决当地低收入人群的居住条件问题,一般项目体量会比较大,需要投入的资金金额较大、建设周期会比较长;项目对银行及其他融资渠道的要求就比较高,且项目涉及到政府产权,有政府参与投资。根据项目需求,可能出各种投融资模式。这样一来,针对某种投融资模式下的权益价值分析也会成为共有产权住房项目的一类评估业务。


三、共有产权住房房地产估价技术

共有产权住房也是房地产。房地产的估价主要方法即市场比较法、收益法、成本法、假设开发法,它们也同样适用于共有产权住房的估价。不过,共有产权住房有自身的政策要求,在估价中也是我们应当把握的关键问题:

① 产权的分配。一般的估价目的之下,委托方会提供共有产权项目既定的产权分配比例(如相关规划证明文件、合同等),但在投资分析时可能会涉及到对具体比例的分析确定;

② 购买时可享受的优惠价格。在投资分析时会结合项目的基础收益率、动态投资回收期等指标反推在向市场投放共有产权住房时可以给予购买者的优惠程度;

③ 一定年限内可按原价或市场价购买政府产权时需支付的代价。比如淮安模式:共有产权房的购买人随着收入的增加,可以申请购买政府部分的产权。自房屋交付之日起五年内购买政府产权部分的,按原供应价格结算;五年后购买政府产权部分的,按届时市场评估价格结算。在原供应价结算的情况下,对时间价值的考虑。

④ 转售时的价值分析。购买人持有时间满五年之后可以转售共有产权住房的,转售时的市场价值确定。出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配;如按市场价值转售,针对当初购买时享受的优惠,需要向政府缴纳的增值收益要分析确定。

⑤ 政府对其产权部分收取的租金。淮安模式政策:当购买者经济情况发生变化,家庭收入高于政府规定标准时,政府也无需强制其搬出,而是对政府产权部分收取市场租金。目前市场上高房价低租金的行情下对这种情形下的共有产权住房的租金价值的把握。

⑥ 经营性设施的收益价值。广东省的政策中涉及到此类小区的经营性配套设施,要求按照10%左右面积标准配建。那么在保障性质下的经营性物业的价值确定也是一个技术关键问题。

通过对上述关键问题的梳理,结合业务领域出现较多的情况,我们可以发现对于共有产权住房的评估,其技术核心主要是在现金流分析(上述1、2项)及回购和转售时的价值评估;我们从估价思路的确定、估价方法的选择两个维度进行如下分析:

(一)估价思路的确定

目前的政策当中见到的产权分配比例模式有三七、四六和五五。产权如何分配才能使项目既体现其保障性质又达到销售情况最佳、收益最大化,在项目前期投资分析时需要对未来实现销售时的利益分配作分析。通过比较各种产权分配比例模式下的现金流,分析其收益率和回收期,从而在项目前期投资分析时确定未来物业的产权分配比例以及购房人能享受低于市场价格什么水平的优惠。

对于各种情况下的价值分析。首先,应当参考同时期同地段同类商品住宅的市场价格,在这个大的前提下:如果是按原供应价购买政府部分产权的,则按原价考虑,如合同未作约定,应当考虑通货膨胀、利率变化等因素;如果是按市场价购买政府产权的,则直接参考价值时点时的同类商品房市场价值,按政府所持的产权比例进行计算,该比例下的价值量即是按市场价购买政府部分产权应支付的代价;如果进行转售,则按转售的市场价值考虑,按双方所持产权比例进行价值分配,考虑到原购买人在当初购买时享受了优惠,则在转售时应当向政府补缴这部分差价以及其产生的增值收益。该部分的差价可以当初购买时的优惠幅度占比计算,转售时该占比则可视为这部分差价以及其产生的增值收益;如果是政府收取其产权部分的租金这种情况,主要也是参考同地段同类商品房的市场租金,按产权比例进行考虑。

(二)估价方法的选择

通过对各种情况下估价思路的梳理,对于共有产权住房的估价,主要可采用假设开发法、市场比较法和收益法。

假设开发法,尤其是动态假设开发法,主要适用于项目前期的投资分析,比如产权比例的确定等;市场比较法则在参考同时期同类商品房市场价值时用于测算估价对象价值;收益法则在政府收取产权租金及小区内经营性物业收益价值或租金确定时作为主要方法。

在针对共有产权住房项目的土地价值、在建工程价值等的评估中,考虑其本身具有保障性质,也可以根据项目的具体情况,考虑成本法。


四、共有产权住房房地产估价中可能存在的其他问题

首先,共有产权住房是一种保障性住房。我们在评估时是应当借鉴经济适用法的保本微利原则?还是应当参考市场上的商品房成本和利润的水平?此类项目中的配套设施建设量大、建设周期长,在成本法和假设开发法中对利润应当如何准确把握。

第二,保障性住房的取得条件使其成为不完全市场。例如北京:共有产权房对于购买资格、转让限制比自住型商品房更严格。申请人须单身且必须年满30周岁、在北京没有任何的房屋买卖记录。5年封闭期届满之后的份额转让对象仍需符合购买条件。这种情况下,在转让时面向的不是一个有效的完全市场,那我们在参考同时期同类商品住宅进行比较时,应当如何把握不完全市场对价值的影响。

第三,广东的政策中提到了在此类保障性住房小区按照10%左右面积标准配建经营性设施。在针对此类具有保障性质的经营性物业进行评估时,其租金水平的把握、利润的选取都不能完全参照市场水平。


五、总结

共有产权住房是在市场需要抑制房价快速上涨的背景之下,在我国原有的保障房政策基础之上,一城一策、因地制宜的一种保障性住房政策。笔者认为,对于共有产权住房的估价最主要是要结合当地的政策导向进行考虑,同时应注意其保障住房的性质;在估价时,应当结合估价目的对估价思路进行梳理,选择合适的估价方法进行测算。其间也会存在一些有争议的问题,本文旨在抛砖引玉,具体问题期待业界同行共同探讨。

(注:本文入选《2017中国房地产估价年会论文集》并获年会论文优秀奖)

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