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地产研究 / Real estate Research

浅谈酒店类房地产价值评估

新闻作者:国策郑州 姚博洋  发布时间:2018-5-1 16:15:36


前 言在房地产评估的多种物业类型中,酒店评估是属于较常见且较复杂的一种。随着我国经济的发展、转型,供给侧结构的改革,人们对于出行的次数和质量的要求逐渐升高,中国的酒店行业也响应着需求的号召。

关键字:酒店  评估  收益法  成本法

 


一、酒店的定义与分类

酒店其基本定义是提供安全、舒适,令使用者得到短期休息的空间商业机构。一般来说就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。按照酒店内功能不同分为前厅、客房、餐厅、酒吧、厨房、公共区域、健康娱乐设施及安全设施等。酒店可按以下几类划分:

① 按经营性质分类:为商务型酒店、度假型酒店、主题性酒店、长住型酒店、会议型酒店、观光型酒店、经济型酒店、连锁酒店、公寓式酒店。

② 按星级分类:主要按照酒店提供的服务种类和水平、装修的档次来进行评定,按照一星至五星,从低到高的顺序进行评定。

③ 按数量规模分类:超大型酒店:2000间客房以上;

大型酒店:1000间客房以上;

中大型酒店:500-1000间客房;

中型酒店:200-500间客房;

中小型酒店、小型酒店:50-200间客房。

④ 按照地理位置分类:有公路、火车站、机场、城区中心、风景区。


二、评估酒店的常用方法

(一)收益法

收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法;较具体的说,是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数等将未来收益转换为价值,从而得到估价对象价值或价格的方法。即:

房地产价值=房地产的收益÷利率。

(二)成本法

成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本的的折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。即:  

房地产的价值=房屋重置(重建)成本—折旧


三、酒店评估中资料的收集

笔者将评估对象分为两种类型:已建成并投入使用,未建成或已建成未投入使用。

① 已建成并投入运营的酒店,主要采用收益法,以财务报表为主,请委托方提供近三年的财务报表,通过其财务报表的数据分析该酒店的经营状况,负债及盈利能力等,并提供相关的权属证明文件,如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》(或《不动产证》)、《营业执照》等,以及成本明细和收费情况,若是规模较大,资料保存较完整酒店,也可以要求其提供详细的酒店介绍和酒店平面图。

② 未建成或建成未投入使用的酒店,以成本法为主,需要委托方提供工程建设情况说明和工程决算书,以及酒店规划和工程平面图等资料。

 


四、勘察人员在勘察过程中应注意的事项

① 对权属证明文件进行核实,查验原件与复印件是否一致,并加盖委托方公章;

② 通过预先查看酒店平面图或实地进行查勘,了解酒店的各功能区,其中包括层高,装修档次以及各配套设施等并拍照;

③ 对于未投入使用的酒店,应该详细了解其工程建设情况,与委托方提供的工程建设说明相对照,对酒店在价值时点的状况进行初步确认;

④ 通过与领勘人员的交谈,初步了解酒店的运营情况和酒店盈利的淡旺季,并观察酒店的人流量及各项娱乐设施的使用率、餐饮服务的上座率等;

⑤ 了解酒店的收费情况,需要对各种类型的客房收费以及其他收费服务进行询问,以折扣价为主要计算方式进行核算;

⑥ 除了对该酒店的运营情况和建筑实物方面进行了解外,还应该了解酒店的目标针对人群和酒店特色,如景区酒店和会议型酒店;

⑦ 对酒店的区位状况和周边物业做详细的市场调查,若是周边相似物业较少,可考虑周边属同一供需圈的物业类型作参考。


五、评估中应注意的事项

① 在使用财务报告中,应注意其收入与支出的合理性,如发现不合理之处,应主动与委托方联系,并询问缘由,若无法提供合理解释,应告知报告其他使用者,或在报告“特别事项说明”披露。如发现评估酒店的财务报表中其收入在某年突然大幅增加,但该酒店并未扩大规模,或无重大装修、改造等增值活动,这时委托方应出具相应的合理解释,并利用有效文件证明其真实性。

② 应确认委托方所提供的客房入住率、成本明细和工程决算是否符合客观情况,评估中应去除掉由个别主观因素导致的收益增减与费用增减。

③ 在酒店的评估中,应注意报酬率的选取和资金利率的使用,根据酒店所处位置,经营状况及资金实际使用情况选取相应的系数。


六、收益法在酒店评估中的具体运用

用收益法来评估酒店的难点在于求取净收益。酒店房地产作为一种形式固定的、收益直观并且具备长期性的经营性不动产,其管理水平、配套设施、酒店信誉、品牌价值等都直接附着于酒店的日常经营中,那么应该如何测算酒店的净收益呢?笔者用自己的浅薄经验,谈谈其方法的运用。

收益法中较为重要的几个数据,分别是报酬率、各项收入及各项支出和税费。具体的公式为:

房地产年净收益=酒店年经营收益-酒店年经营支出-酒店经营利润

房地产收益价值=房地产年净收益÷综合报酬率×[1-﹙1+综合报酬率﹚-n]

首先,应选取合理的报酬率,报酬率的取值根据酒店的经营情况,在6%-8%之间为宜。其次,根据酒店提供的收费情况与现场勘察人员的情况做一个汇总对照,计算酒店的各项收费情况。然后是关于总营业成本费用的支出情况,一般来说,四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%-30%,再结合酒店方提供的财务报表,选择合理的比率进行计取。关于营业费用,一般为经营收入的25%-30%左右,根据酒店的财务报表,选取适当的比例进行计取。接下来关于管理费用,一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%-10%,根据其财务报表参考取值。最后,按照酒店的地方性税费及国家税费进行税费计算,进而套用公式求取酒店价值。


七、成本法在酒店评估中的应用

根据《房地产估价规范》中的规定,对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,所以当在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少时,可以选用成本法进行评估。可以根据技术人员收集的有关资料,测算重置或重建价格,再经过测算折旧,加上土地价格,求出估价对象的价值。其公式为:

旧房地产价值=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格—建筑物折旧

旧房地产折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧

首先,应求取土地的取得费用,该费用可利用比较法进行测算。其次,可参考委托方提供的工程决算书进行测算,一般来说,在郑州地区,钢混结构的建筑物主体建造成本应在1000元/平方米以上,根据建筑物的复杂程度再进行增加,结构造型越特殊,其单位成本越高,具体可参考各地区的《建设工程预算定额》。另外,在酒店评估中,装饰装修在较高档的酒店物业中会超过建安工程费用,这是正常的,而如何求取酒店的装饰装修的费用呢?在取值中可参考委托方提供的工程决算书,由于酒店作为一种特殊性不动产,其特殊性还表现在配套设施上,所以一般酒店配套设施费用也较高,根据酒店的具体情况,进行取值。最后通过折旧,将各项费用进行汇总,求取酒店房地产的价值。


八、结语

对于酒店的评估,仅仅靠这两种评估方法是不够的,在实际的评估工作中,我们最应该做的是对估价对象进行详细的实地勘察,并结合当地的经济情况和估价对象的实物状况进行公平公正的评估作业。估价人员认真的进行估价作业,有利于委托人和报告使用方快速准确的把握价值,合理把控风险,促成交易方进行良好的市场交易。在这里,笔者作为行业内初出茅庐的一名新人,结合自己在实践中遇到的问题以及浅薄的理论知识,对酒店评估方面的技术方法进行浅谈,有不合理不实用以及错误的地方,还请各位读者不吝赐教。


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