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地产研究 / Real estate Research

租赁市场中估价多样性

新闻作者:国策天津 张雁峥  发布时间:2018-5-1 16:44:36

摘 要党的十九大报告提出 “租售并举”,改善我国住房租赁市场发展先天滞后的状况,促进房地产市场的可持续发展,目前全国和地方实施的调控政策在未来相当长的时间段内都不会放松,房价也会有一个理性回调的过程。而住房租赁市场在政府、银行等机构大力支持、和估价行业发挥自身多样性优势促进租赁市场成为房地产市场中下一个阶段的主战场。

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一、租赁的含义和作用

租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为,出租人将自己所拥有的物品交与承租人居住,承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利,但该物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用,即租金。

我国目前住房制度构成主要包括三个方面:交易市场、租赁市场和住房保障市场,目前交易市场占主导,住房保障市场初成规模,租赁市场的发展引导住房消费需求转为租赁需求,能够平衡住房市场结构,促进房地产市场的可持续健康发展。


二、房地产租赁市场现状和政策指引

(一)租赁市场的需求

目前我国城市居民中仍有300万户人均居住面积不足4平方米,租房超过1000万户,目前房屋租赁的主体有无经济能力购房者、公务调动人员、外资机构企业人员、和流动人口,其中流动人口是重要组成部分。

以天津市为例2005年天津市的流动人口才刚刚突破100万,到2015年就已经达到500万了,10年间几乎每年增加40多万人,据统计,2017年最新统计为520多万。

图:天津市流动人口数量(单位:万)

 

大中城市是流动人口相对集中的地区,这类人员需要在城市暂时或长期居住下来,因此流动人口是租房市场的重要组成之一, 目前租赁市场逐渐成为中国住房市场不可或缺的重要组成部分。

(二)国家对住房租赁市场政策

1、支持并规范租赁市场

为发展住房租赁市场,国务院常务会议共推出四项举措,分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面,给予住房租赁市场支持。

 

2、租赁配套细则出台,租购同权渐布完善

2017年下半年住建部等9部门发文提出,广东、武汉等12个城市作为首批租赁房试点,保障承租人享有公共服务政策,结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。

11月28日江西10个部门联合发布了《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》,通知明确保障租购同权,即以租赁住房为唯一居所的房屋承租人也享有同等就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务权利,保障承租人和出租人的正当权益。

2018年1月9日青岛、天津相关部门先后宣布放开城镇落户限制,天津市公安局人口管理总队相关负责人表示,对符合天津市引进人才年龄和学历条件(全日制本科学历35周岁以下,研究生学历45周岁以下),在津就业并连续缴纳社会保险一年以上。在津连续居住半年以上并合法取得居住证,且本人或直系亲属无名下合法产权住房的,可在其长期租赁房屋所在地社区落集体户口。

(三)银行推出住房租赁贷款产品

2017年11月3日,建设银行深圳分行与深圳11家企事业单位签署住房租赁战略合作并发布个人住房租赁贷款产品。简单来说就是房企出房源,建行向租户发放名为“按居贷”的租房贷款,贷款一次性打给房企,租户再按息每月向银行还款。中国银联将切入住房租赁金融服务体系满足租赁方的需求,并凭借银联现有的资源,解决租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定等民生问题,实现住房租赁方面的有效监管和服务模式的优化。


三、估价行业存在着机遇与挑战

随着租赁市场的发展,估价已不仅仅限于传统的土地出让金的确定和金融行业抵押估价等。在新的土地出让合同中自持面积比例的占比、租赁市场中的相关租金定价、缴纳税费、解决纠纷等都方方面面都需要专业的估价服务。

(一)一级市场中的估价需求

在土地的一级市场里,越来越多的招拍挂的出让合同里出现自持面积,自持比例等。2016年12月,万科109亿元拿下北京海淀区2宗自持100%地块,开创自持先河,2017年4月28日,万科以36亿的总价拿下广州白云、黄埔两宗住宅用地,自持面积均超50%。“竟自持”成了能否取得土地使用权的重要指标之一。开发商自己持有物业的增加,为租赁市场提供了一定量的供给。

自持面积不得销售,不得分割转让、分割抵押。开发商为了融得资金,一、用自持物业做抵押物,向银行等金融机构融得资金。二、用自持物业对外出租,来回笼资金。

银行在对抵押物价值进行评估,原则上应选择资质等级高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估,以便增加银行发放贷款的安全性。目前,银行在评定抵押物等级的时候,往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,提供公平、合理、客观的价值参考意见。

自持物业对外出租,在房地产开发公司中发生的情况越来越多,租约中涉及到租金、租金支付方式、租期等等。首先确定年租金,年租金一般应根据租赁双方签订的租赁意向来确定。租赁双方不同的约定,对租金有一定影响。如租金的支付方式不同,所评估的价格会有差异。为此,我们预先假设估价前提,所需确定的年租金为每个租赁年度期届满,期末等额收回的租金价值。如何客观地评估租赁的租赁价格,关系到经济行为各方的切身利益,因此需要专业的房地产估价机构及估价人员为企业制定合理的招租底价和支付方式等提供依据。

(二)二级市场中的估价需求

二手房租赁市场里一部分是由二手房由售转租,在二手房市场“冰冻”下,部分房源由售转租,纷纷转入租赁市场。据统计,去年天津市房屋租赁市场成交量环比上涨21%,租赁价格下降1.5%。其中成交量集中在二三季度,8、9月份达到租赁旺季,租金价格有2%左右的增幅。在中心城区,一室房源租赁价格约1500元—2000元/月;二室租赁价格2000元—2800元/月;三室租赁价格3500元—4200元/月。公寓租金普遍高于普通住宅,一室租赁价格约为1800元—2200元/月;二室租赁价格2500元—3000元/月;三室租赁价格3500元—5000元/月。在国家和地方政策鼓励下,众多房企试水长租公寓市场,进行多元化市场开发,租房人群可在现有资金、地点、环境、交通等多重因素上全方位比较,选择更优质房源。

目前二手房租赁市场上一般是个人与个人之间进行房屋租赁,很多都只是签订合同,甚至只有口头协议,随着越来越多的专业、规模化租赁主体参与进租赁活动后,如何规范物业出租行为、加强物业管理、防止国有资产流失是住房租赁供应主体需要思考及解决的问题。住房租赁的逐步完善及市场监管的不断加强,租赁备案势必成为未来的租赁住房必不可少的步骤,因此物业的出租价格、缴纳税费的依据、解决租赁纠纷就需要由专业的房地产估价机构及估价人员进行评估,提供合理、公正的租赁价格参考。

(三)估价产品和服务的完善

随着租赁市场的完善,关于住房相关租赁权的评估服务需求增加,对于单套租赁权价格评估、楼盘租赁价格评估、区域租赁价格评估、城市分区租赁价格评估等服务的需求和种类越来越多,评估时要求对估价对象的调查广开信息渠道,查阅有关媒体中的相关租赁信息,详细收集房屋租赁交易资料,了解租赁房屋中介租赁行情,明确房屋租赁期限、用途,租赁方式等情况,对于房屋租赁的相关信息全方面的调查和了解等。租赁评估产品多样化的发展,需要评估人员提高自身技术水平和提供高质量、高水平的估价报告才能在租赁市场上大放光彩。

 


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