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房地产司法鉴定估价

新闻作者:国策北京 李莹莹  发布时间:2018-7-1 16:56:19

前 言司法鉴定是我国诉讼制度中的一个重要环节,鉴定结论在证据体系中有很高的权威性,是司法立案、审判、执行的重要依据。随着社会经济的不断发展以及人们法制观念的增强,经济纠纷案件明显增多,司法机关案件的办理中涉及的专业技术性问题也越来越多,对房地产司法鉴定估价的需求也在不断增长。

关键字:房地产司法鉴定估价  鉴定类别及流程  注意事项

 

一、房地产司法鉴定估价的内涵及特殊性

(一)房地产司法鉴定估价的内涵

房地产司法鉴定估价是指具有司法鉴定人资格的房地产估价机构接受司法机关、仲裁机构或相关当事人的委托,依照法律规定的条件和程序,运用房地产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的有关房地产价格的专业性问题进行判定的活动。

(二)房地产司法鉴定估价的特殊性

司法鉴定涉及的房地产估价具有特殊性。

首先它是一种司法鉴定行为,是司法鉴定机构接受委托,指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专业性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。

其次才是房地产价格估价行为,是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托,派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师根据估价目的,遵循估价原则,按照鉴定程序,依据有关法律法规和标准,经过实地查勘与市场调查,估算、判断估价对象房地产在价值时点的客观合理价格或价值的活动。

因此,在房地产司法鉴定估价活动中,注册房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外,作为司法鉴定人还应当履行出庭义务,就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。


二、房地产司法鉴定估价的类别       

目前,司法实践领域对房地产司法鉴定估价的需求主要涉及以下几方面。

(一)债务纠纷涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定估价

债务纠纷涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定估价,主要指人民法院在处理债务纠纷案件中,涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定估价,包括以下主要类别:现房拍卖(变卖)鉴定估价、在建工程项目整体拍卖(变卖)鉴定估价、在建工程部分拍卖(变卖)鉴定估价、企业整体拍卖(变卖)鉴定估价。

(二)房地产损害赔偿鉴定估价

房地产损害赔偿鉴定估价,系指房地产的所有权、用益物权或者担保物权受到侵害,而对损害带来的房地产价值减损额进行的鉴定估价。

房地产损害的类型,按照损害存续的时间,划分为暂时性损害和永久性损害;按照是否可修复,分为可修复的损害和不可修复的损害;按照损害事实,划分为实体性损害、功能性损害和经济性损害;按照损害来源,分为地震、风灾等自然灾害带来的损害,以及非自然灾害的他人侵权带来的损害。

(三)房地产分割合并鉴定估价

房地产分割合并鉴定估价,注册房地产估价师应当明确,分割合并的房地产,应当符合房屋登记基本单元、土地登记基本单元的规定。明确分割合并后的房地产市场价值存在三种可能,即A+B=C,A+B<C,A+B>C,其中A、B分别表示分割后或者合并前的两宗房地产市场价值,C表示合并后或分割前的该宗房地产市场价值。

(四)国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定估价

国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定估价,包括三种情形:被征收房屋仍然存在;被征收房屋灭失,但有证据保全;被征收房屋灭失,未办理证据保全。

(五)房地产估价纠纷鉴定估价

房地产估价纠纷所涉鉴定估价,可以是上述任何一类鉴定估价的纠纷引起的鉴定估价,还包括抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的鉴定估价。

房地产估价纠纷鉴定估价的目的,包括对于原鉴定估价机构和注册房地产估价师的主体资格是否符合有关规定,估价程序和估价方法、估价依据是否遵循估价行业标准,估价行为是否符合职业道德等,进而对于是否存在虚假估价、估价是否严重失实进行鉴定和判断。


三、房地产司法鉴定估价的流程

房地产司法鉴定估价,其鉴定估价全过程可分为接受鉴定估价委托、收取鉴定估价费用、实施鉴定估价过程、得出鉴定估价结论、鉴定估价结论质证、鉴定估价结论复核六个阶段。

(一)接受鉴定估价委托

估价机构接受鉴定估价委托需慎重,要事先估价鉴定估价风险,根据自身的独立性及专业能力考虑是否接受该委托。然后与法院等委托机关签订估价委托书,需对估价委托人、当事人、鉴定机构等各自应享有的权利和应承担的义务予以明确。

(二)收取鉴定估价费用

估价机构承接抵押或咨询等一般估价业务时,常规操作为先出具估价报告后收取估价费用。但在房地产司法鉴定估价过程中,为避免因当事人对鉴定估价结论或案件判决不满而拒付估价费,估价机构应在鉴定估价工作开始前收取部分或全部鉴定费。

(三)实施鉴定估价过程

估价过程的实施实质上就是收集鉴定证据和进行估价测算的过程,是鉴定估价工作的关键环节。估价机构承接业务后,应组建项目小组,根据鉴定估价要求,结合案件本身情况进行分析,制定估价计划,并进行详实的实地查勘和市场调研,运用科学的估价方法,进行分析、测算及判断,综合求取估价结果。在估价过程中,估价机构要注意规范实施鉴定时限和完善鉴定质量保证制度,在保证鉴定质量的基础前提下,及时完成鉴定估价工作,避免鉴定估价过程久拖不决。

(四)撰写出具估价报告

房地产司法鉴定估价结论是一种逻辑的、科学的推理性结合,需在独立、客观、公正的原则下出具。估价机构可以按照《房地产估价规范》关于房地产估价报告格式的规范要求出具鉴定估价结论,叙述格式应包含下列部分:①封面;②致估价委托人函;③目录;④估价师声明;⑤估价假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

(五)鉴定结论质证

在司法鉴定估价结论质证方面,目前我国三大诉讼法和最高人民法院的司法解释已经有了一些具体规定。然司法实践中司法鉴定人能够出庭作证的比例极低。随着社会经济的不断发展以及人们法制观念的增强,未来该比例将有所提高,司法鉴定机构及鉴定人在维护当事人的合法权益及司法公正方面发挥着积极作用。

(六)鉴定结论复核

我国司法鉴定估价实践中存在的一个主要问题即重新鉴定申请权的无限制行使,导致同一问题反复鉴定。从房地产估价行业现状看,各地一般都成立了房地产估价师协会,鉴定机构遇有当事人对鉴定结论不服,要求申请重新鉴定的,可以建议法院要求当事人向当地房地产估价师协会专家委员会申请鉴定结论复核,避免多个估价机构对同一估价对象反复鉴定后,鉴定结论不一致而影响法院判决。


四、房地产司法鉴定估价的注意事项

(一)实地查勘注意事项

在履行估价实地查勘的程序时,要求估价人员要严格按照估价程序作业,细致、认真对待。鉴定机构宜派两名估价人员进行实地查勘,估价人员在实地查勘时,应拍摄反映估价对象房地产实际现状的影像资料,并核实其权属信息与实物状况是否相符,且在《房地产实地查勘表》中如实记录。

估价人员实地查勘时,应要求司法鉴定利害关系人或代理律师在场,且要为实地查勘提供便利条件。实地查勘结束后,估价人员应当面向鉴定利害关系人复述估价对象实物状况记录,并要求其在《房地产实地查勘表》予以签字确认。

如当事人不予配合不能入户查勘、拍照时,应及时与委托司法机关联系、沟通情况,协调解决问题;实地查勘应该细致、谨慎、有序,避免出现漏评现象。

(二)鉴定资料的瑕疵处理

直接影响房地产价格的资料都是房地产司法鉴定估价所需要的资料,主要包括三大类,即房地产市场及供求资料、估价对象特征资料、可比案例房地产资料。其中,估价对象资料又可以分为区位资料、实体资料、权益资料建设与运营资料。最重要的是权益资料,是估价行为产生的前提条件。

鉴定资料充分是鉴定结果可靠的前提基础,若估价委托人不能按照鉴定估价的要求提供所需资料,则会产生鉴定资料提供的瑕疵,该程序受限有以下处理方式:

① 司法鉴定机构及鉴定人应首先判断,资料瑕疵是否会对估价结论的合理性产生重大影响,是否存在其他替代资料。若资料瑕疵会导致估价结果严重失实且无可替代资料,考虑到估价风险,鉴定机构可拒绝委托。

② 若资料瑕疵不会对估价结论的合理性产生重大影响的,鉴定人应向估价委托人提示鉴定风险,若其仍要继续委托鉴定,鉴定人可以受理,但需要在估价报告中披露该程序受限对估价结果的影响。


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