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地产研究 / Real estate Research

浅谈上海学区房现状概况及价格问题探讨

新闻作者:国策上海 朱俊 陈欣  发布时间:2018-7-1 17:15:49

 近年来,我国房地产市场发展迅速,发展过程中经历过不少起伏波折,但是房地产发展的总体趋势是向前的,而在我国的房地产市场中,有一种独特的现象——学区房。昂贵的学区房,曾经寄托了多少中国父母望子成龙的心愿。很多父母为了不让孩子输在起跑线上,花费大量心血,甚至不惜全家人省吃俭用,砸锅卖铁,也要买学区房,把孩子送去好学校。但最近,北京海淀区,丰台区,东城区对学区房出台了一系列政策,规定今后房主子女入学采用多校划片式,电脑派位入学。一时间学区房的话题又成为了群众议论的重点。本文就目前上海的学区房现状及其价格问题,简单分析其原因及存在的问题并提出建议。

关键词:上海 住宅 学区房

 

学区房是根据购房需求而划分出来的一个概念,突出了市民对住房的教育资源环境的要求并将其作为购房的主要标准。而上海的学区房,主要是由教育部门或者学校规定,按照义务教育、就近免试入学原则,学校在指定范围内招生,这个范围内的房产就称为学区房。而让购房家长趋之若鹜的,就是那些重点小学的学区房。


一、上海学区房的最新政策及现状概况

上海的学区房概念由来已久,主要由政府发表的政策和学校的招生规定有关。而与学区房息息相关的就是重点小学的位置情况了,据统计,上海市区内,重点小学徐汇区有14所,黄浦区8所,静安区7所(包含闸北区4所),卢湾区5所,长宁区5所,虹口区5所,普陀区6所,杨浦区10所,闸北区4所,浦东新区14所。

另外,上海优秀重点小学呈环线分布。内环内45%,占比遥遥领先,内中环间23.3%,中外环间10.9%,外环外也有1/5的占比。相比北京,上海的优质教育资源分布会比较分散,北京的四个主城区,东城、西城、海淀、朝阳就把全北京90%以上的好学校占了。而相对应的入学政策,也不尽相同,公办学校有较严格的区域划分对口街道报名情况或者是分派统一安排,而民办学校则主要通过小孩的能力及入学考试来选择入学。

近年来,上海的学区房政策也一直在变化。近日发布的2018年上海最新学区房政策提出了“公民同招”与“五年一户”。“五年一户”为本区县内各公办小学建立对口入学新生库,区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会,即一个门牌号一居住户,五年内只接受一个学生(双胞胎和二孩例外)。静安区首先于2014年推出该政策,2015年宝山、长宁、虹口跟进,2016年黄浦、徐汇、浦东提出。五年一户意味着家长试图通过买学区房,挂下户口,然后买卖轮番进入热门公办小学的机会受到了限制。临时将孩子户口挂到对口区域的房屋也变为不可行。

由于这些学区房政策,学区房的价格也节节攀升,相较于周边同板块而不是学区房的小区价格有明显的差异。例如,徐汇区的上海小学,以语文类为特长,学区房覆盖长桥一村(2018年五月均价82000元/平),长桥五村(2018年五月均价:75000元/平),汇城五村(2018年五月均价65000元/平)及光华园(2018年五月均价78000元/平米),相对于同为长桥板块,房龄相似的长桥三村,长桥四村,长桥七村,长桥八村(2018年五月均价55000元/平)高出了10000-20000元的价格。说明学区房确实对上海房地产的价格影响是实实在在的。

上海小学对口学区房与同板块非学区房价格对比


二、学区房价高的影响因素分析 

1、估价理论中的区位状况因素

区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。影响住宅房地产价格的主要区位状况有位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施,环境质量等。教育配套设施是影响住宅房地产价格的主要因素之一,教育配套设施对住宅价格的影响一方面体现在住宅周边是否有中小学和幼儿园托儿所等,而另一方面体现在附近是否有名校,住宅周边有名校的,其价格会因名校效应而明显高于其他区域住宅。尤其是在上海学区房政策下,区位状况因素中教育配套设施状况对住宅房地产价格的影响更为凸显。

2、家长对于优质教育的追求

上海的幼升小招生政策中就采取了“对口,就近,免试”的招生办法,规定公办小学不得跨区招收“择校生”,孩子只能在自己房子所在的学区内择校。大多数家长都希望孩子能够进入重点学校,接受更好的教育。而上海初中入学则又是通过每所不同小学对口分派,能上重点小学的话,以后上重点中学,考上重点大学的机会和成功率自然会更高。在这种家长的心理引导下,学区房就成为了这些家长的追求目标。根据供需决定价格的理论,学区房价格偏高这种状态就有了存在的必然性和合理性。

3、房价包含入学资格,房子的附加值提升

在绝大多数购房者中,都会比较看重楼盘的教育资源,很多购买学区房的家长,主要目的就是为了获得学区房所在学区的房产证和户口,从而可以使孩子不借读、不择校地顺利便捷的分配进入重点小学就读。从而看出,很多家长就是为了给孩子提供一个进入重点学校的入学资格,在最新上海入学“五年一户”的政策下,那些没学籍未用的房产附加值更高,价格也就更高。例如,位于上海静安区的上海市静安区教育学院附属学校,为一所九年一贯制的公办学校,教学质量优秀,而与其相对口的只有海防邨一个小区,均价约120000元/平,小面积并且标注学籍未用的房源,挂牌价更是达到了160000-180000元/平,而附近区域,相近房龄的老公房,久茂小区均价只有75000元/平,句容小区均价只有65000元/平,就相差一个街区、一个学校地距离,有入学资格的海防邨小区的房价就高出许多,将近一倍多尤其说明了入学资格对于上海入学政策下,老公房的价格影响非常巨大。

静教院附小学区房与同板块非学区房价格对比

 


三、学区房存在的问题

1、追求学区房而放弃住房的居住属性

以上文所提到的海防邨为例。2000年之前的老公房,小面积高单价,其实就是为了拿到上海市静安区教育学院附属学校的入学资格,早在小孩上小学前,早早购买好房子,能让小孩满足学校的入学资格,有些购房家长甚至只是为了入学资格购买好房子,拿到产证,迁入户口,空置或者出租该住房,完全没有体现住宅的居住功能。而这样的行为恰恰违背了习总书记刚刚在十九大会议报告中对中国住宅房地产的“住有所居”的中心思想。但我相信在党中央的领导和习总书记的中心思想引导下,政策的出台,及大众生活水平的提高及对生活品质的追求,能较好的完善和解决这个问题。

2、政策变动对学区房的影响。

政策变动对学区房的影响尤其体现在学区划分问题上,可能今年被划入重点小学的学区房,明年就会被划出学区,又或者对口区域扩大招生,新增对口地段。例如上海市第一师范学校附属小学。2017年公布的小学对口居委,一师附小增加对口两个居委,原本对口万航渡路小学的“武南地段”,被划出万小学区,对口一师附小,“叶庆北”更是直接从二中心变为一师附小对口学区,两个地段一夜之间变成了热门学区房。此类学区划分问题的偶然性,其实非常影响购房家长的购房选择。不知道哪一天,昨天还是重点小学的学区房,瞬间就可能不对口。昨天还是一般学校学区房,一下子就变成重点学校学区房。这种“冰火两重天”的感受会很难为对优质教育、对学区房趋之若鹜的购房家长。

另外,之前提到的“公民同招”及“五年一户”政策,同样影响着学区房,比如说,“公民同招”意为公办与民办同时开展招生工作。之前一般都是民办学校招生面试在前,公办学校按学区划分招生在后。“公民同招”政策出台之后。对于意在选择民办学校的,又有重点公办小区学区房的小孩来说,选择优质公办小学更为保险。而“五年一户”的政策更加滋生了不良中介,虚假挂牌,谎称自己手上的房源为未用学籍,从而提价挂牌出售。使得购房家长需要火眼金睛,才能知晓政策及购房房产是否真实的满足学区房要求。

3、集中于市区,郊区教育资源稀少。

根据之前上海学区房现状中提到的,内环内占比达45%,占比遥遥领先,中环到内环间23.3%,外环中环间10.9%,外环外也有20%的占比。购房者选购住房的几个重要因素就包括教育,医疗及交通。尤其是教育资源的稀缺性,选择好的学校就必须选择市区,这对于城市发展其实是一个严峻的问题。更加滋长了中心城区居住密度较高、老公房价格偏高,而稍远地区环境较好的新房却无人问津。


四、对于学区房的一些建议

1、购房家长调整心态

其实对于小孩子的教育,不仅仅是课堂上所学的知识,父母的陪伴,良好的家庭环境,对小孩的成长同样起着至关重要的左右。好的学校教出来的不一定是优秀的学生,但是不合格的父母带出来的很可能是和他们一样的孩子。重点学校固然师资力量好,教育水平好,但是俗话说师傅领进门修行在个人。

中国的教育越来越走进不能输在起跑线上的怪圈。从早教班,到各种补习班,各种课外学习班,选择学校的时候又是学区房,又是各种招生面试,小孩子从小就面临着各种压力。购房家长要对自己的小孩和选择的学校要有一个全面准确的认识和了解,不盲目跟风,不能想当然的认为购买了对口重点小学的学区房后,自己的小孩就能平步青云的走上人生巅峰。要根据自身的家庭背景和经济实力,选择适合自己的住所和适合自己小孩的学校。

2、政府城市规划及政策的导向

学区房本来就是一个政策的产物,政府应该加强引导,统一规划。应该发挥好宏观调控的职能,做好城市规划,合理布局教育资源,以免出现教育资源分布不合理,教学设施分布不均或重复,出现教育资源浪费和学区房一房难求的局面。同时,和郊区楼盘开发商合作开办公立学校,并且对于公立学校所对口的社区规模有一定要求,有一定规模的社区,才能保证足够的生源,有一定规模的社区才会得到政府的支持和扶持,具有一定规模的社区才能有效的保证开办学校的长期有利健康的发展。

其次,对于市区学区房的政策,北京四区已经当了排头兵,为了抑制学区房巨大泡沫的天价北京四区已经推出划片区摇号入学的政策,可以说是很好的贯彻了习总书记的“住有所居”的中心思想,住房不炒,淡化学区房概念。

3、学校师资力量的有效管理及对教育质量的保证

由于教育资源的非均衡性发展,学校总归会分三六九等,就比如说上海,分为菜场小学、普通小学、民办小学和重点小学。然而在上海绝大部分家长的潜意识里,菜场小学和普通小学是万万不能进的,而民办学校又是各种入学考试、各种昂贵学费。但由于优质教育资源的稀缺性,不可能人人都能进重点公办小学。各种普通学校能不能晋升为重点学校、菜场小学能不能不被家长们继续当作菜场小学、重点小学能不能保持优质的教育质量、提高各个学校的师资力量管理和对教育质量的保证等,也是各方教育管理者需要思考的问题。

一房难求或者说是天价泡沫的学区房,反应了日渐增长的教育需求和优质教育资源供给不足的矛盾,体现了家庭对于高质量的教育的渴望和追求。然而对于学区房政策中还是存在着各种问题。首先需要政府政策的有效引导,真正的做到“住有所居”。学校要加将强管理,保证高质量的教学。最后希望各位家长以正确的心态面对学区房,面对自己孩子的教育。


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