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地产研究 / Real estate Research

关于改造翻新项目评估思考

新闻作者:国策中山 陈智滔  发布时间:2018-9-1 17:29:47

摘 要:随着城市发展的速度不断加快,经济发展需求的不断提高,城市更新速度也在越发加快。日益增多的改造翻新项目,在这过程中,从项目风险评估、融资、抵押、销售、到之后的相关二手买卖都会涉及到评估范畴而面对此类评估业务时我们也需要更加谨慎和客观。

关键字:改造翻新  烂尾工程  风险控制


一.改造翻新发展背景

随着城市发展的速度不断加快,经济发展需求的不断提高,中国国民支柱型产业的房地产市场近年来的发展势头丝毫没有减缓,而且还在不断提速。相对于基本已经饱和的一二线城市,如北京、上海等城市,三四线城市的房地产市场更是难以控制,面对越来越多的资本从一二线城市的转移涌入到三四线房地产市场,无论是市场调控,还是政府政策调控都很难真正达到房地产市场热度降温的效果。

但是政府为了调控一手房价和限制投机性买卖,进入房地产市场的门槛也在不断提高,就拿二三线城市中山市举例,前年开始政府在新拍地价不断上升的情况下,实行限定楼面价+配建人才楼的模式提高建设成本,抑制恶性竞价,但每次土地成交都能出现新地王,实际地价一次一次的刷新纪录。最近中山市政府开始实施用地出让后实行商品房现售的模式,开发商需在项目竣工且商品房验收合格后,方可出售给买方,这就对未来开发商的资金能力要求更高。对于较大规模的项目,则需要有实力的大型房企、或者是几家房企联合开发,这也直接提高了进入房地产市场的门槛。那么直接买卖土地建设房地产困难的情况下,又想进房地产市场分一杯羹,还有什么方法呢?购买旧楼改造再出售就成为现在中小房地产商的另一条出路。在新增用地成本及市场准入门槛不断提高的情况下,再加上各个城市中心三旧改造项目的不断落实,对于资金能力并不十分高的中小房地产商,旧楼改造再出售的项目越来越受青睐。


二.何为翻新改造在售项目

何为旧楼改造再出售呢?基本能分成三种类型,第一种是烂尾楼宇或楼盘在原有建筑格局的基础上,继续完成楼宇或楼盘建设,重新包装出售。这种情况一次性投入相对较大,而且风险较高,成本回收期较长,需要企业有一定的资金成本;第二种是城市旧城区已建成多年的旧楼,维持现状建设格局基本不变的情况下,通过建筑物局部拆建和加建、改变功能,整治修缮、保护活化等方法达到满足现有出售要求后再出售。这种情况一般建筑主体已有,且建筑规模相对较小,修缮成本较低,而且大多属于城市旧中心,需求较大,风险较低,成本回收期较短,销售利润较高。第三种就是旧楼宇按照新规划全部拆除重建,由于这种情况和新购用地类似,而且资金成本要求更高,这次就不在讨论范围内。


三.改造翻新项目特点

(一)成本低

由于大多改造翻新项目都是在现有旧楼宇、小区的基础上或者是主体有一定完成率的基础上加以改造,相对重新购置用地规划建造或者完全拆除重建动辄几个亿甚至几十个亿的长期投入,改造翻新所需的资金成本都要低的多。而且在普通房地产市场门槛不断加高的情况下,改造翻新楼宇对于中小型房地产商所要求的资金成本可能就是一栋两栋旧楼改造的成本,这也是近年越来越多旧楼改造翻新成公寓或办公楼再出售的主要原因。

(二)利润高

由于旧楼改造翻新大多是在未利用土地相对缺乏,片区开发程度已经十分完善的旧城区老城区,而这些片区一般都是在城市的中心,所以当旧楼改造翻新后再以附近一手楼价格出售,依靠附近成熟的城市配套,地理位置的优势,扣除其低廉的成本后,其利润往往比一般偏远新开发销售楼盘要高的多。

(三)需求量高

由于旧楼本身地理优势,一般位于城市中心,公共配套设施比较完善,各方面都比郊外的新楼盘方便,再加上翻新改造后的价格一般比同区域一手楼盘价格会稍低些,所以无论对于自住还是投资来说都存在一定的吸引力,在楼宇质量没有其他客观问题的情况下,会有更多人选择考虑购买这些楼房。

(四)资金成本回收快

由于这些楼盘多为一栋或几栋的小型楼盘,其需求量较高,区位优势等条件,老旧商住楼翻新改造后重新出售的“新房”售卖时间和资金回收时间相对较短,变现能力较强。利于中小投资者或房地产商进入这一领域。


四.改造翻新项目评估的意义

由于城市中心地区的旧房、危房、还有那些所谓的烂尾楼工程都严重影响了城市整体形象,而且这些旧楼宇还占据了市中心最好的地段,影响了附近地段的价值。所以,许多城市在近几年都在推行城市更新,而且呈现出逐年加快的迹象,对于烂尾楼的重新改建,旧城区的三旧改造,城区内空置房地产改造翻新项目已经成为现在房地产市场一个不能忽略而且关注度极高的发展方向。

而对于我们评估来说,在普通一二手房地产市场的日渐饱和、市区内土地资源稀缺的情况下,市区内旧房翻新改造在售的评估业务将逐渐取代市区一手楼盘业务,成为主要的“一手”项目。日益增多的改造翻新项目,在翻新改造的过程中,从项目风险评估、融资、抵押、销售、到之后的相关二手买卖都会涉及到我们评估行业,而又由于此类项目的承建主体大多不是大型开发商或房地产公司做主导,以致于其项目所承担的风险要比普通一二手房地产市场要高,评估时所需要注意的问题也有所不同,这也要求我们在评估此类业务时需要更加的谨慎和客观。


五.在评估改造翻新房地产时需要注意的地方

(一)主体结构及功能

那些空置较旧的大体量建筑或是外观较旧建筑,通过改造翻新改造,改变其外观和内部装修,不改变主体的,我们在评估这些项目的时候要注意其主体结构的实际情况,不能被重新包装粉刷的外观所蒙蔽。老旧的主体经过多年的使用,会有一定的磨损,虽然经过翻新的外观看上去没有任何问题,但老旧的主体经过再次改造翻新后是否有进一步的磨损,能否承担得起改造后的用途,主体的折旧使得房产价值的减值幅度取值都是值得关注的问题。

比如原用途为工业厂房,经过多年使用后,当该地区已不再利于工业房地产发展后,产权人转变其功能,变为商住用房时,原有的工业用途建筑结构是否只经过翻新及少许的改造就能符合商住用途房地产的需求?多年来作为生产用房的建筑主体是否会导致其折旧的加速以致于价值的下降?

面对这些问题时,我们就需要区别其与普通商住房地产的评估思路,在评估时需要更加清楚的了解改造翻新住房的原建筑年限、原用途、新用途、改造翻新前保养等相关情况。而且在用成本法做测算时应该比新建楼宇更加关注主体的实体磨损状况,以判断其折旧情况。

(二)一手售价参考

对于开发商、销售方来说,无论是就旧楼翻新改造还是新楼盘的发售,他们所追求的都是利益最大化。这就导致翻新楼宇在重新销售的时候并不会标明楼宇的原有楼龄及翻新改造部分等情况的说明,基本都是按照新楼宇来宣传推广,实际售价也基本参照同区域的一手楼盘来做横向对比,价格定位往往忽视了其翻新改造过后的一些列风险问题。比如购买人群对翻新楼宇的接受程度,是以投资人群为主还是自住为主等问题。

所以当我们评估其价值时,必须充分了解区域内状况,在选用可比案例做对象时应尽量使用同类型翻新改造楼宇,或是应该考虑其翻新改造作为其中一个修正因素,同时能够清楚分辨评估对象是否为改造翻新房地产及翻新的程度,并分析其发展商定价是否合理,能否作为我们价格参照的依据。

(三)旧楼部分保留

在评估是否应对旧楼进行翻新改造时,应该考虑保留部分简易楼是否更利于整体价值的体现。将部分简易楼作为历史遗迹保留下来,不同的简易楼情况又会有所差别,有的可能是改造项目,有的可能已成为土地一级开发项目,有的是危楼改造项目,不同的项目会有不同的标准。如果不是居住,比如作为展览馆,可能修缮改造的标准更高,成本技术也更高。但改造成本过高或者留下保护等措施更利于整体价值的体现时,就应该区别对待。又或者在评估烂尾的在建工程或是已使用多年的旧楼宇的翻新改造价值时,到底是拆除重建更加合理,还是在原来的基础上翻新改造,这都要根据具体情况考虑其成本费用问题,不能一概而论。


六.总 结

我们在评估过程中时常面对这些实际风险比表面风险要高的项目,像旧楼改造翻新这类项目,建成后从外表上看与普通一手楼宇无异,但是其潜藏的风险远远要比普通一二手楼宇要大。在遇到这类项目时我们就要发挥一个评估专业人员的精神,对项目涉及的所有情况都要有清楚的认识,把握好自己能控制的事情,为委托方和自己把可能遇到的风险降到最低。


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