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地产研究 / Real estate Research

浅谈REITs带来房地产评估的新形势

新闻作者:国策中山 谢均贤  发布时间:2018-9-1 17:32:46

摘 要:我国房地产评估行业发展至今,主营业务基本上为传统的抵押、拆迁、司法等领域。伴随着房地产行业迅速发展,如何扩大业务范围、适应新形势行业发展需求一直是我们努力探索的方向。本文将分析房地产估价行业面临的几点主要问题

关键词:REITs  房地产评估  波特五力模型  新形势


一、房地产评估行业现状

(一)房地产市场变动幅度过大不利于估价行业发展

房地产市场的急剧变动在近两年尤为明显,尤其是从2016年开始房地产市场一路上扬,此对于房地产估价方面造成的影响就是估价所依赖的理论方法及数据与市场真实情况差距过大,一方面是由于房地产市场变化速度过快,估价师数据收集难以保证及时性;另一方面也是由于部分房地产物业市场敏感性较低,在市场持续过快上扬的情况下收集的数据可能会高估价值。最终的结果就是导致相关利益方对估价机构的不信任感增加,非常不利于估价机构及行业的品牌建设。

(二)供需方利益不一致

现阶段大部分估价行为发生于各类市场环节中某一方的强制要求,而且大多却由另一方支付评估费。例如典型的房地产抵押估价业务中,金融机构要求由第三方评估,而真正委托估价及支付费用的却是借款方。按照估价规范准则要求,估价机构本应独立、公正、客观地为金融机构提供客观的抵押物估值,为金融机构规避风险,但事实上评估机构却往往受制于支付费用的借款方甚至是金融机构本身的利益诉求(比如高估值,低收费等)。需求方即支付费用的一方与评估机构应当承担的责任相背离,供需双方无法达成一致,从而导致无法形成有效的供需机制。

(三)执业人员能力不足

房地产相关专业虽然大部分院校都有设立,但针对于评估的院校却是比较少的,而且高等学府在评估领域有钻研且具有一定理论成果的就更少了,现状导致了人才输出较少。另一方面目前估价行业业务技术操作的简单化、模板化、批量化使得技术门槛降低,固然短期发展来讲可以降低成本提高利润,但却导致服务人员整体素质下降,缺乏对市场的认识、对房地产行业产业链的认识,最重要是低技术含量阻碍了行业对优秀人才的吸引。甚至乎连行业协会组织的讲座、培训基本都是针对估价师,缺少了对负责主要技术工作的估价人员的培养。

(四)产业上下游互相竞争

同属于房地产中介服务行业的房地产评估与房地产经纪,业务交叉尤其多的两个行业,房地产经纪促成房地产成交依赖于房地产估价,而房地产估价理论技术基础又来源于房地产经纪积累的数据,然而行业现状却是双方互相芥蒂,造成了资源与效率的浪费。


二、核心竞争力分析

综上所述,再通过波特五力模型分析一下房地产估价行业的核心竞争力:

(一)上游供应商的议价能力

大多数估价机构的理论技术都需要专业数据支撑,而随着社会对估价服务质量要求的提高,估价机构对专业数据或者调研机构的需求依赖只会越来越大,换言之预计上游供应商的议价能力会持续增强。

(二)购买者的议价能力

从上述估价机构面临的问题中不难看出,对应估价机构的购买者议价能力可谓相当强,除了司法鉴定等政府相关业务能够依据国家标准或者接近国家标准收费之外,其余大部分业务收费非常容易受到购买者干扰。

(三)潜在新进入行业者的威胁

就现在而言,房地产估价行业的产品壁垒非常低,但对于已建立区域品牌优势且由于经营多年已经建立的政府、金融机构等多平台合作关系会比较稳固,潜在进入行业者比较难构成威胁。

(四)替代品的威胁

现如今信息时代的来临,大数据时代的到来,计算机及互联网的普及催生出自动估价系统等大数据平台,并且已经逐渐取代传统较为简单的商品房住宅估价业务;不难预见大数据的替代产品威胁会越来越大。

(五)现有同行业竞争者的竞争程度

从上文的叙述不难看出,由于房地产估价行业多方面受制,同业为求利润或生存,形成恶性竞争,以不合理估值或低收费争抢评估业务的情况屡见不鲜,同行竞争甚至是恶性竞争可谓异常激烈。


三、REITs的兴起为房地产估价行业带来新形势

(一)新形势

不难看出,现阶段房地产估价行业竞争力并不高,原因不仅仅是估价技术单方面的问题,原本房地产估价行业可以依靠低成本运作模式生存下去,但随着近年来,各方面利益牵制,社会资源透明化以及评估费用不断降低,导致低成本运作、客户关系类优势逐渐消失。这就要求房地产估价行业业务上需要推陈出新,向不可替代的咨询、顾问业务甚至在技术深度上有所突破。而REITs的到来无疑为房地产估价行业开启了一页新的篇章。

REITs,房地产投资信托基金,类似于ABS(资产证券化),其为房地产证券化的一种手段,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简单来说,就是由基金公司向投资者募集资金,再投资于房地产行业,再将所获收益分配给投资者。REITs一般可分为权益性和抵押性。REITs的优点在于,与传统的房地产投资动辄上千万投入的高门槛相比,REITs的申购门槛较低,而且在香港或者国外,REITs可以在证券交易市场上流通;再者REITs的分红比例较高,部分REITs公司会将90%以上的投资收益分配给投资者,而缺点就是当房地产市场不景气,REITs的收益会大幅缩水。虽然早在1960年,美国已经出现了REITs,但在国内,仍旧属于新型的融资手段。

REITs的出现不仅可以扩大开发商的融资渠道,更能帮助降低房地产金融系统风险,避免在过于单一的融资体系下银行利率政策调整对房地产市场产生过大的影响。而且从房地产信托投资基金物业评估咨询的角度上看,REITs的兴起为房地产评估行业带来了新的挑战和机遇。房地产信托投资基金物业评估咨询是REITs的市场价值的基础来源,也是为投资者提供咨询意见的重要手段。

REITs的出现,为房地产估价行业开拓了新的业务方向,房地产信托投资基金物业评估使房地产评估从传统的房地产价值评估转向了更深层的包括物业状况评价咨询、物业市场调研和物业价值评估咨询等多方面有机综合专业研究,进一步扩大了服务的范围,提高了服务的质量,其需求的高技术含量更有利于房地产估价行业的进步。REITs项目有时候可能还会要求评估机构提供除评估外的其他中介服务,这对于国内部分综合集团型估价机构更无疑是锦上添花,估价机构可利用政府、金融机构等其他业务渠道帮助拓展如估价对象权益状况调查,收益划分、可行性研究、项目评价、信托风险分析等多方位服务。

(二)新风向标及新挑战

机遇总是伴随挑战,与传统评估业务相比,REITs评估咨询服务,是一项包括物业状况评价咨询、物业市场调研和物业价值评估咨询等多方面综合性咨询服务。这无疑要求评估专业人员除了具备扎实的估价专业理论知识外,还需要具备多方面复合专业知识,比如经济法、税法、测绘、建筑工程学、设备、金融等方面的专业知识,要求评估专业人员综合素质较高。再者,从行业发展角度方面分析,REITs的兴起要求估价行业必须尽快建立对信托物业评估专业人员的培训体系。上文便体积到REITs在国外已经发展了超过半个世纪之久,运营、审批整个运作流程已经非常成熟,甚至已经分离出一批专业人员专门从事REITs业务,无疑与国外评估公司相比,我国评估机构仍然处于非常大的劣势,想要在REITs市场站稳脚跟,无论从行业还是评估机构本身都需要建立专业的团队再配备以扎实的专业知识以及丰富的经验。与此同时,评估机构承担的相应风险无疑会进一步加大,REITs项目物业评估咨询与传统房地产估价相比,具有公开面向市场,直接影响多数投资者收益水平的特点,因此要求评估机构对服务质量把控相当高。换言之,意味着评估机构必须对估价对象要有比以往更深层次的了解和研究,需要收集更广泛且精准的数据,才能准确把握估价对象的市场动态,合理预测收益或估值,客观体现房地产投资信托基金的价值,真正为投资者提供有质量的咨询服务。

综上所述,从市场发展来看,REITs并非是金融市场的个例,诸如此类的比如ABS咨询业务不在少数,评估机构做好充足的准备之余,行业协会也应该尽早出台相关的准则或管理办法,引导行业健康发展,加强评估专业人员的继续教育培训,迎接房地产评估行业新形势。

 


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