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地产研究 / Real estate Research

浅析我国发展住房租赁市场存在的问题

新闻作者:国策中山 郑慧敏  发布时间:2018-9-1 17:36:14

摘 要:住房租赁市场作为住房市场的重要组成部分,对解决我国人们基本居住问题有着重要的意义。但是,对于大力发展住房租赁市场,还有许多问题值得进一步思考与认识。

关键词:住房租赁  房地产市场  住房租赁市场存在的问题


一、 住房租赁市场背景

(一)房价飞涨,住房问题凸显

近年来我国房地产市场快速发展,“炒房”兴潮,房价一直居高不下,与人均可支配收入出现了明显背离,使住房逐渐偏离居住的基本属性,民众购房压力大,特别是一、二城市,造成了“一辈子买不起一套房”的可悲现实,住房问题成为一大民生问题,亟待解决。就目前形势,虽然房地产市场受到了政府部门的调控,但是房价大幅度下降的可能性小,租房是解决人民居住的基本方法。2016年6月,国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干问题》,明确了住房租赁市场在我国房地产市场的重要地位,发展住房租赁市场对缓解我国民生基本居住问题有着重要的实践意义。因此大力推行住房租赁市场势在必行。

(二)全国流动人口基数大,住房问题严峻

据《中国流动人口发展报告2017》数据,2016年我国流动人口规模为2.45亿人,占总人口比重18%,较于2015年2.47亿人,流动人口比重虽有所下降,但所占总人口比重仍较大,人口继续向城市聚拢,人口流动依然是我国人口及社会发展的重要现象。而如何解决这些流动人口的住房问题是一严峻的问题,不容忽视。

(三)“80后”、“90后”成流动人口主力军,为住房租赁市场注入新活力

据《中国流动人口发展报告2017》数据,今年来我国“80后”、“90后”新生代流动人口比例不断增长,2016年已达64.7%,已成为流动人口中的主力军。16-59岁的劳动年龄流动人口中,“80后”(出生于1980-1989年间)流动人口比重由2011年的不足50%升至2016年的56.5%;“90后”(出生于1990-1999年间)流动人口的比重由2013年的14.5%升至2016年的18.7%,呈现稳步增长的趋势。

例如刚毕业的大学生、白领等,是城市发展和提高城市竞争力的一重大人才资源,为了避免高端人才的流失,解决其住房问题为基本。而租房是这些新生代流动人口解决基本居住问题的重要途径。


二、住房租赁市场的服务对象

目前,我国住房租赁市场服务的对象主要为流动人口及高校毕业生。据《中国流动人口发展报告2017》数据,我国流动人口基数大,基本靠租住私房来解决居住问题,住房租赁市场需求大。再者,每年也有大批高校毕业生首要解决的就是安身住所问题,根据绝大部分大学生自身收入状况水平,选择租房的比例大。况且,随着时代的迁移,人们思想的更新,“蜗居”等新潮概念的兴起,“80”“90”这两代人不再奉行“花一辈子的钱买一套房”的旧思想,而租房也成为其首选。


三、 住房租赁市场存在的问题及分析

(一)住房租赁市场存在的问题

1、承租人法律意识薄弱,权益难以保障

在我国,住房租赁市场尚不发达,与发达国家存在很大的差距,类似于香港公租房和新加坡组屋这些公共住房出租少之又少,住房租赁市场目前流通的多为私房,存在大量黑市。而人们在租房的时候法律意识不强,出租人为了自身利益,不与承租人签订《房屋租赁合同》,特别是在一线城市,更是存在一手房东、二手房东,产权不明晰,利益错综复杂,承租人甚至不知道到底是谁给自己租了房子,一但出租人之间有什么产权纠纷问题,承租人权益难以保障,更有可能钱房两失。

2、出租住房基础设施差,存在安全隐患

目前,出租的私人住房多为出租人常年不居住,就算是整体出租,其基础设施保养维护状况差,出租人又不积极进行维修与保养,例如水管煤气老化、内墙脱落、防护网松垮等,私拉电线、用电过度等现象也屡见不鲜,存在大量安全隐患。而且出租房人多口杂,租户匿名居住,互不知道底细,管理难度大。虽设有摄像头,但多是形同虚设,易被心思不轨之人钻空子,入室行窃等不法行为多有发生,治安也存在很大隐患。且出租屋周边环境杂乱,缺乏系统的管理,生活外部设施不完善,治安问题也得不到改善,居住质量不佳。

3、租户关系不稳,纠纷多发

我国住房租赁市场没有完善的托管机构,很多为居民私房出租,其招揽承租人的方式多为街边粘贴小广告等,对于承租人的个人底细不明晰,来者不拒。承租人也可能因性格脾性不好、长期拖欠房租、提前终止合约等,或者是作奸犯科的逃逸者,这很有可能不利于其他承租人,容易产生纠纷,甚至威胁其生命安全。再者,遇到一些野蛮出租人,动不动就涨房租,处处限制承租人的行为,也是纠纷多发的原因。现在,承租人和出租人没有统一的沟通平台和监管系统,发布和获取租房信息的渠道不一,造成双方信息的缺失和隐瞒,不利于长期租赁关系的稳定与发展。

(二)住房租赁市场存在的问题原因分析

1、住房租赁市场发展落后,机制不完善

较于其他发达国家,我国住房租赁市场发展落后,缺乏一套完整的、系统的机制。现今,住房租赁市场存在各种问题,且处于“无法可依”的状态。承租人和出租人权利、义务不明确,相关的法律法规对于处理这种租赁关系大多无意识地偏向于出租人,承租人权益难以保障。尽管《合同法》等相关法律有零星的条文规定是保护承租人利益的,但是总体来看,并未突出和强调于承租人的特殊保护。例如《合同法》第220条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另外约定的除外”,在我国住房租赁市场中,出租人与承租人签订的合约多为承租人负责维修,且如损坏的租赁物,不管自然损坏还是人为损坏均需按照其价格的几倍做出赔偿。在这样租赁市场环境机制下,承租人作为权利弱化的一方,权益得不到保护。这是租房租赁市场问题多发却得不到解决的重要成因。

2、住房租赁市场未完成,缺乏专业的、规范的中介服务体系

我国住房租赁市场仍然处于自发状态,租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得,基本上不存在新房租赁市场,而且住房租赁市场的提供主体多为居民家庭及少数房地产企业等。在如今的住房租赁市场,获得住房租赁信息大部分通过亲朋好友接受或者街边粘贴出来的“小广告”,只有少部分是通过网络和房地产中介经纪人获得,缺乏专业的、规范的中介服务体系。无论是个人出租还是从中介处取得,在签订合约之后,往往不负责后续问题。承租人和出租人的信息管理系统不完善、租赁权限不设限、租赁住房质量等问题,没有专业的机构协调、管理与解决。目前的住房租赁只提供了基本的居住需求,而没有品质的追求。

迄今为止,我国住房租赁市场还处于发展阶段,市场机制建设相对落后。想要大力发展住房租赁市场必须着眼现在,明确问题,建立完整的管理与服务体系,才能冲破阻碍,为住房租赁市场的发展带来新机遇。


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