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三四线城市房地产风险提示

新闻作者:  发布时间:2017-11-9 14:34:59

在我司长期承接的不良资产包评估当中,有抵押物的资产包中以三四线城市的物业居多。在评估这部分物业时,发现一些三四线城市房地产价格存在风险,在此作些风险提示,以供探讨。

根据财政部公布8月份财政收支数据显示,前8月全国一般公共预算收入达到12万亿元,同比增长9.8%。前8个月国有土地出让收入规模达到2.7万亿,同比增长37.3%。业内分析指出,今年三、四线城市加大供地,且溢价率攀升;一二线城市土地溢价不高,也在加大供地,造成了全国土地市场热度不减的局面。如今的房地产市场出现了一二线城市与三四线城市冰火两重天的局面。

王健林在上半年一次采访中说道:“中国房地产市场的风险主要集中在三四线城市以及四五线城市。虽然一二线城市存在泡沫,但与此相关的风险较小。真正有问题的是那些县城和小型地级市,那里的风险较大,也不容易被市场消化。”

一、融资风险

开发商卖房子是手段,现金流是生命线,而杠杆才是房企的终极方案。杠杆即债务,在房地产利润率如此之低的情况下,房企要想扩大利润,就得靠杠杆,靠债务。现在部分房企都去三四线掘金,依靠的是去年良好的销售,但这些房企不仅在卖房子,还在买地,未来还会有新的房子要盖出来,而我们都知道三四线的需求是阶段性的,销售不畅将很快出现,回款难外加融资难,将极大地考验开发商。

三四线新房的想象空间未来肯定还有,但这只能让开发商获益,他们把房子变成了钱,但房子到炒房客手里却很难再变成钱,三四线最大的问题就是二手房市场发育严重不足。

二、供应过剩

对于三四线城市而言,房地产市场的库存压力并不能简单地根据七十大中城市、百城数据去推断。这是因为我国有293个地级市、361个县级市,还有1381个县,这些城市是库存压力的主要区域。目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。换一句话说,三四线城市的实际库存可能远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持,去库存也是依然任重道远。

三、商业地产风险

近几年来,百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。相比于住宅,商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。过去十多年中,我国商服用地占房地产出让的比例基本维持在30%上下,这同社会的真实需求很不匹配,从销售上看,商业地产占比只有10%。

为何商业地产会出现如此极不匹配的情况呢?第一,地方政府热衷于打造样板工程,尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心,乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列;第二,住宅用地供给受政策限制,商业用地则不受限,地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。

在库存高企的情况下,商业地产的新增供给还在持续增加。据仲量联行数据显示,在去年全国30个大中城市中,有近1300万平方米零售项目入市,预计今年有1800万平方米的零售物业开业,同比增长38.5%。

商业地产泡沫破灭的风险是存在的,尤其是一些专业市场的商业地产项目,很容易出现跑路、资金链断裂等风险。从区域上看,大城市周边的三四线城市商业地产泡沫会更严重,风险更大。

中央经济工作会议关于促进房地产市场平稳健康发展的工作安排,为各界高度关注。其中,“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的明确目标,体现出政府让楼市回归商品属性的坚决态度,房地产业的平稳发展对于我国经济的重要性无需赘述。

通过研究以及我们长期对不良资产形成原因的分析和预测,未来,在我国三四线城市的房地产价格存在很大的不确定性,金融机构不管在贷款还是在处置这些地区的房地产时,都要对风险引进足够的重视。

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